“北城·清郡”房地产项目策划方案

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1、“北城·清郡”房地产项目策划方案　　图2—20　　3．2项目SWOT分析　　优势分析　　暖温带大陆性季风气候，四季分明的自然环境；丰富的绿色资源，高质清新的空气质量，“天然氧吧”；　　山峦叠嶂、植物茂盛、风景秀丽、气候宜人，名胜古迹众多，“北京后花园”之魅力；紧邻的东沙河生态湿地，城市中难得一见的生态景观；紧邻的昌平高教园区和高科技产业基地，不可多得智力资源；“商务花园城市”规划，拥有极具潜力的商业资源；紧邻地铁城南站，完善的交通线路及设施规划。劣势分析　　项目所处位置较为偏远，并非为大众关注的焦点；　　市政规划尚未完

2、成，在建和待建项目过多，短时间内很难扭转落后局面；区域改造建设给生活带来的各种不便短期内也会存在；目前娱乐、医疗和其他基础设施还过于缺少。机会分析　　周边自然、人文景观众多，加之郊区相对的高质的自然环境，可以为项目提供一定关注的焦点；　　未来“商务花园”的建成和科技产业的发展使本项目更具竞争力；即将建成的地铁线路无形中拉近了与市中心的距离，人们出行更为方便，而且其他交通设施的规划也在逐步的完成中；　　小区将会利用地域规划优势，建设相当完善的园区配套设施；　　项目紧邻沙河水上水上公园，为人们提供了一个水上娱乐场所，既丰富

3、了人们的生活。　　30　　也造就了难得的生态优势。威胁分析　　主要来自3-1和3-2区的竞争威胁。于3-1街区主发展城市居住兼容旅游休闲、3-2街区主发展商业文化兼容办公教育，使得他们区域外部优势更加具有竞争力。我项目相比于前两者，主发展科技产业兼容居住，必然导致消费者购买时考虑的问题更多，包括其交通的便利性和居住指标的合理化等等。小结：　　本项目最大的亮点就是生态、亲水，但是附近以生态住宅或亲水楼盘为炒作概念的楼盘也会很多，如果北城·清郡还以生态或亲水的概念进行包装，很难形成自己的特色和个性。所以这是本项目最大的优势

4、，也是不小的劣势。在知名度、美誉度不够的情况下，如果采取亦步亦趋的跟进策略，形象包装上不讲特色，不仅会造成产品难以销售，而且对未来的产品形象也很不利。　　但是，在同等条件下，如果我们提出了不同的产品概念、住宅理念、生活观念以及自己独有的产品形象，再加之其他的优势和机会，将会给我们带来不一样的市场关注。所以，在生态环境、商务花园这些本项目与其他竞争者相同的优势上，我们应该有不同的概念和理念以吸引大众的关注。　　现代产品所销售的不再是产品本身，更是一种概念、一种理念，所以，结合目标客户群的消费特征，我们应该在概念和理念上进

5、行创新以满足其需求。　　4、本项目竞争项目市场概况　　区域住宅供应市场调研分析　　于东城范围内的其他建筑项目还在市政规划建筑当中，资料不全，故在此我们搜集了周边5公里范围内的竞争对手资料。　　调查区域确定：　　根据项目所在区域具体情况，本次调查的住宅项目的范围主要包括昌平区南邵镇、回龙观、北七家、鼓楼以及八达岭高速公路一带地区。区域重点住宅项目调查：　　表2—1　　31　　物业类项目型建筑形式总建面规模别墅、公麓鸣果墅(宜山居)寓低层20XX00联排别墅299套，独栋别墅31套36栋楼6000户,8-15层新龙城住宅高

6、层400000板楼，一梯两户珠江壹千栋别墅低层1600000待定联排:地下1层；地上2-3层；双拼:地下1层；地园墅别墅低层20XX00上3层；叠拼:地下1层；地上(4层).佳莲时代广场公寓塔楼9200地上8层，地下2层目前区域住宅市场总供应量较大，期售项目较多，现售项目不多。住宅项目多以别墅项　　目为主，项目建筑体量在5-60万平方米不等。物业类型分析　　表2—2　　物业类型划住宅分别墅新龙城麓鸣果墅(宜山居)、珠江壹千栋、园墅公寓佳莲时代广场、麓鸣果墅(宜山居)区域内住宅项目类型以高档别墅住宅为主，但随着区域经济的

7、高速发展，大量人们入住，住宅市场将继续发展与细分，普通低高层住宅也在本区域内大量出现，与目前区域项目塔楼比，但随着购房者对居住品质要求的不断提高，板楼将以其在通风、采光等方面的优势，将　　32　　受到越来越多购房者的青睐。户型分析　　表2—3　　物业类型项目名户型称一居平层户型面积二居三居四居以上麓鸣果联排、墅(宜独栋山居)－－－－珠江壹别墅双拼334-354独栋千栋未定未定未定未定园墅联排274-295叠拼未定佳莲时代广场公寓麓鸣果墅(宜一至三47-70居108－－暂无资－料102198-215396山居)住新龙城宅

8、一到四－居103109-117－33　　从供应情况看，目前区域内住宅项目以别墅为主，联排和独栋供应量较大，如麓鸣果墅(宜山居)、珠江壹千栋、园墅等。平均二居住宅面积集中在100-120平米；三居面积大小不等从110-220平米；四居以上在400平米。在所有被调查项目中，主力户型面积的设置与项目定位关系密切，例如麓鸣果墅(宜山居)、