物业经营项目建议书

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时间:2019-09-17

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1、项目建议书—、背景分析冃前,国家央行不断调低银行存贷利率,一方面刺激消费、鼓励投资,以期能够拉动经济的快速增长;另一方而,由于城乡居民储蓄存款余额居高不下,也希望能够通过政策扛杆,真正将居民个人投资热情调动起来。国家H前正逐步放开对个人投资的限制,除股市、外汇、债券等金融投资领域,房地产业、旅游产业也在积极引导民间资本的介入。就房地产市场而言,商品住宅一直是投资者置业投资的宠儿,近年来,随着商业房地产的不断兴起,以商铺、高层写字间为主的商业房地产投资项也日益受到投资者的追捧。房地产业木身属资金密集型行业,需要大量的资金投入。由于其本身固有的特征一一投资大、周期长、产出慢,需要占用大量的

2、资金,因此,房产开发商常在资金上捉襟见肘。一般的开发商资金大多数来口银行信贷,但是近年来,银行为了提高自身资产质量,避免呆帐坏帐,在贷款问题上常常持谨慎态度,这就使不少开发商缺“血”严重,只能依靠自有资金开发项冃,严重制约了房地产业的发展。怎样解决房地产企业资金问题?1996年开始,一些开发商在这方面作了大胆的尝试。如批发市场的“委托包租”、高层写字间推出的“物业使用权转让”等方式,吸引个人投资者参与投资,其方式不外乎出让物业的产权,投资者自己不愿经营的,可委托公司代为包租、经营,每年投资者可获得承诺的高投资收益。近年来,随着商业房地产业的不断发展,由此衍生出来的投资品种层出不穷,并进

3、一步演变发展,形成H前比较热烈的房产投资行为。二、项目的初步构想(-)基本原理现代金融租赁业务中,有一-种方式叫“冋租”,是指资产所有者把自己的部分资产(如设备、房屋等)岀售给租赁公司,然后再从租赁公司租冋來使用的一种方式。根据以上原理,结合物业包租、使用权转让模式,通过对本项目的初步调研,我们认为本项日具备操作的可行性。其原理是这样的:开发商根据自身物业的情况,将自身物业划分为若干产权单位,再将这些产权单位出售给投资者,双方约定在一定的经营期间,曲开发商代为经营(代租),开发商承诺每年向投资者支付投资收益。(-)优势分析本项H地处自贡市繁华商业地段,物业品质一流,其一至三层已与世界5

4、00强商业零售企业一一诺玛特(N•Ma”)签订了20年的租赁合同,因为世界500强的入住,其租金不但为本项目提供了强有力的资金保证,也人人提升了物业的商业价值,其未來的升值潜力应是可以预期的。开发商与投资者都可以通过本项日,实现双赢。1、本项冃的操作,对开发商而言,不单单是一种融资手段的尝试,更是一种新的商业运作模式的大胆创新。(1)开发商可通过本项目获得一笔流动资金,人人缓解资金不足的状况。(2)开发商利用这笔资金,一方面可以加大广告投入,提升物业的品牌,为下一步的招商工作打好基础,另一方面,也可以进行其它项目的运作,使口身经营规模不断扩大,实力不断增强,获得可观的规模效益。(3)通

5、过本项冃的具体操作,开发商获得了宝贵的运作经验,为今后的其他项H的商业运作提供一个全面可资参考的范本。2、对房产投资者,本项目是投资置业的最佳选择。(1)与银行存款利率相比,投资者可以获得可观而稳定的投资回报。(2)本息双保险。投资本项目,其本金有现成的未作任何抵押的商业房产作保证,其投资收益已在投资前被锁定,由开发商每年从诺玛特日”)的租金屮扣除并直接支付给投资者。(3)本项H作为商业口岸,其商业价值将会随着时间的推移与日俱增,资产也会不断增值。在初期以较小的购置成本介入本项目,房产价値不断上升,投资者的资产也随之増值,从而降低投资者的本金风险。(三)风险分析及控制措施1、财务成本较

6、高由于事先约定了较高的回报率,意味着开发商必须付出较Z银行贷款更髙的利息支出,筹资成本必然提高。一方面,开发商需要制定一个合理的代租年金(利息),既能吸引广大的投资者,乂避免给自身造成较大的资金压力。另一方面,开发商筹资完成后,需要积极作好本物业其他楼层的招商工作,盘活资产,加速资金回笼。2、代租年金支付压力曲于每年需要支付给投资者代租年金,会给开发商造成一定的现金压力。但由于有诺吗特(N-Mart)的租金作为保障,只耍合理统筹安排,相信能够应付。3、投资者要求变现可能出现资金压力投资者在进行投资行为时,主耍考虑的是资金安全与投资收益两方而,jfu资金方面,投资者对投资品种的变现性要求

7、校高。如果本项忖对投资变现作了设计,无疑大大增加了本项冃的吸引力,方便了投资者因各种原因急需资金,能够随时收回投资。如果开发商与投资者约定在经营期间或期满,购冋投资者所持物业,那么就有可能出现较人的现金压力,如果控制不好,有可能出现“挤兑”现象。开发商应在本项冃方案编制阶段,进行充分评估与调研,对未来资产的增值情况作岀客观预测,在项H执行期间,对资金作出合理统筹安排,并积极作好宣传工作,防范风险。另外,在变现时,开发商可收取一定费用,降低自身的

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