南京中原策划案--精品

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1、有机会为贵司一一南京天都实业公司大型项冃撰写初步市场分析及合作建议，敝司深感荣幸，并藉此希望更深、更愉快之合作。一直以来，深悉贵司在香港、深圳、上海等地开发多例项目并取得不凡业绩，赢得良好口碑，树立了天都公司实力形象。敝司意与贵司合作之想法由来已久，衷心企盼能在南京这块虎踞龙盘的风水宝地，为贵司的地产项目Z开发，尽敝司的专业所长助贵司一臂Z力。中原已于一年前关注南京地产市场，并一直深入调查与研析南京市场，并获得不少可靠数据，且现时中原已获聘为“黄埔•鑫园”及“中国人家”之全程营销策划及销售代理，并获得不俗业绩,赢得同行和地产商的极大赞誉、推祟和垂青。中原非常关注贵司Z南京项目，并极

2、具诚意与贵司长期合作，凭借中原于香港及国内庞大业务网络、专业经验及其对南京市场的调查与研析，双方各自发挥其专长，力求创造最大市场效应，达至三赢局面（发展商、买家及屮原）。由于贵司提供的资料有限，中原仅依据其专业经验与现有数据，撰写以下建议书，望贵司见谅！待双方合作深入时,中原将提交一份极具操作性策划报告，供贵司参考。二、市场状况分析2.1南京市房地产市场特征•住宅市场供销两旺据南京市房地产市场处获悉，2000年南京市新开工项0达414.1万亦，住宅类项冃占322.5万m2,全年共批准上市面积319.75万n?,比上年同期增长1.39%,住宅商品房223.3万n?,占商品房销售总量的

3、87.8%o•品牌效应初现端倪具有较好品牌的开发商，在新项目的推广上显示出较强的优势，品牌建设开始受到重视。如栖霞集团利用较好的“星叶”品牌，推出和即将推出的紫金山水苑、太阳城的天悦花园、汇林绿洲、云锦美地等多个项目，受到市场普遍关注。现已具有强势的开发实力、运作良好、但以前没有重视品牌建设的公司也在致力于品牌的建设，打破“品牌”瓶颈，如武夷房地产等。•销售价格稳中趋升房价是以市场需求为主导，旺销则上涨，滞销则下跌，这是楼市定律。从总体趋势来看，楼市价格整体呈逐年上升趋势，2000年一•季度住宅均价为3061元，与上年同期相比略有上升。•营销方式多样化去年南京房地产市场营销概念迭出

4、、营销方式创新、营销手段多样、宣传力度加大。在概念营销方面，每个开发商都在努力寻找楼盘卖点，缺乏卖点的楼盘就认为没有竞争力，较典型的卖点有：以长江之家为代表的亲水住宅和滨江概念、以鸿福苑为代表的错层户型和方圆绿荫的叠中叠户型、以龙福山庄和方圆绿茵为代表的地铁概念、以聚福园为代表的节能住宅以及抗震住宅、联排别墅、智能化住宅、生态住宅等概念。在营销策略上，有买房赠物、无理由退房、发放金牌银牌、“封盘”等。•个人消费唱主角2000年1至5月，南京市售房面积和交易金额分别较去年同期增长47%和57%,其中个人购房比例按交易过户统计已由1999年的80%上升到86.6%,按实际契约件数达88

5、.2%,这说明在全面取消实物分房、集团购买退出后，南京房地产市场并没有出现“断档”现象,住房消费热度不减，并稳步走入个人消费唱主角的“零售时代”，市民住宅消费已成为拉动经济增长的新亮点。•金融支持提高购买力去年人民银行延长个人住房公积金贷款和商业性购房贷款的期限，调低贷款利率，增加住宅公积金贷款的最高额度，个人住宅组合贷款对鼓励个人购房、增强居民购房支付能力起到积极作用。据统计,2000年共办理按揭贷款13101户，按揭贷款面积146.53平方米，占全年住房销售总面积的65.7%,贷款额24.17亿元，分别比1999年增长82%、101.7%和111.7%。2.2市场前景展望•新盘

6、批次入市，竞争愈演愈烈今年上半年新楼盘陆续浮出水面，其中既有老盘的后续开发，如：聚福园、典雅居三期高层名雅阁、东方城之初阳园等项目；也有推出的新盘，如花开四季、金鹰国际花园、雅瑰园、朗晴名居、汇林绿洲、雨麓花苑等项目，还有蓄势待发的项目，如运盛的“韩府山项目”、东元的“文化名园”等项目；第二，外地公司开始打入南京，如上海万科、大连万达、华能房地产、我爱我家等，另外诸多知名地产公司也在积极关注南京市场，如金地集团、戴德梁行、浙江莱茵达等；第三，部分运作良好、资金雄厚的非房地产公司也开始涉足房地产业，如苏宁电器集团、江苏铁路实业工程公司、南钢集团等。一言以蔽之，南京房地产市场的发展，被

7、业内外普遍关注和看好。•潜在需求依然旺盛为迎接华商会而进行的大规模旧城翻新和道路的拓宽改建，如新模范马路、门东、二道梗子等的拆迁改造。大量的货币化拆迁，会立即形成即期的购房需求。公房上市带来的联动效应，使住房梯级消费的购房能量得以释放。降低入市门槛和提高购房能力的利好政策出台，会使住房消费的基数不断增大，另外从大方面讲，新一轮白领置（租）业潮将出现，六七十年代出生的白领已到婚育的年龄，七十年代末出生的“独生”白领亦踏上工作岗位。追求独立空间和生活质量,是白领的共性。他