建立我国住房抵押贷款商业担保体制

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1、建立我国住房抵押贷款商业担保体制伍军齐亚莉住房抵押贷款的开展必须要有完善的贷款担保体系加以保证，通过建立商业性个人住房抵押贷款担保公司，可以为住房抵押贷款市场的长期发展提供必要的经济金融环境。1建立住房抵押贷款商业担保体制，满足住房抵押贷款由场的各方需要1.1商业银行防范风险的盂要山发达国家的经验来看，房地产贷款通常是银行赢利性最高的，但同时也是最具风险的贷款形式。例如，90年代初美国未履约的住房抵押贷款几乎占美国银行持有的不良资产的一半。近几年，我国住房金融业务发展迅速，个人住房贷款余额迅速上升，2001年末比

2、1997年末增加了5425亿元，增长了32倍,到2002年6月底，金融机构个人住房贷款余额已达6630亿元。目前，我国个人住房贷款不良率较低，收息率达到98.7%,远高于其它贷款的平均水平。因此，各家银行均认为个人住房贷款业务是风险低,利润稳定的信贷品种，并对个人住房贷款业务的发展前景表示兀观。以中国工商银行为例，2001年200万户个人住房贷款的违约率仅为0.25%,而同期，美国银行业消费贷款的不良贷款率为3.6%,香港私人住房的不良贷款率为1.47%。应该看到，我国住房抵押贷款业务开展的时间不长，市场规模•发

3、达国家相比还不大，其低风险的现象是有着特殊性的，不能简单地由这儿年的状况就得出风险低的定论。住房贷款同其他的贷款业务存在着显著差别。首先，其规模要比其它的消费者贷款大得多；其次，在银行发放的贷款中，它的期限也往往是最长的。对银行而言，这类长期贷款具有相当大的风险，因为在贷款期间内许多情况都会发主变化,包括经济环境、利率和借款人的财务状况等，都可能对贷款产生负血影响。我国目前的住房抵押贷款风险可能仅仅是被时间暂时掩盖而已。所以，建立住房抵押贷款担保体制，发挥商业中介机构在住房信贷屮的风险防范作用，实现商业银行风险的

4、有效转嫁与合理分担，是保证银行资产安全和稳健发展的内在要求。1.2借款者申请住房贷款的需要住房抵押贷款业务虽然发展得很快，但还是有相当部分的借款者需求得不到满足，还有更大的潜在市场需求不能有效地开发出来。笔者认为，主要有两方血的情况：（1）1=1前，商业银行的个人住房贷款投放主要集中在商晶房增量市场，即主要是为新的楼盘提供按揭，而这又主要集中在好口岸和大开发商的项H±o而另一些增量房由于种种原因无法得到银行贷款；（2）二手房市场。由于土地资源受到天然的总量限制，从发展的趋势来讲，未来存量房市场的交易肯定会超过增量

5、房。现在上海就已经形成了商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场三分天下的局血，就全国的房市来看，今后房地产市场中存暈交易所占的比例必将不断提高，特别是广大中低收入家庭，存在着对二手房贷款的潜在需求。对于这些借款者的个人住房贷款需求，通过建立住房抵押贷款•保体制，充分发挥商业担保贷款公司的作用，是可以加以解决的。根据中华人民共和国《担保法》，担保主要有保证、抵押、质押、留置及定金五种形式，小国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，个人住房贷款必须提供担保，担保采取抵押或质押的方式，当借款人不能足额提供抵押（质

6、押）吋，应有贷款人认可的第三方承担连帯责任的保证。这样，通过建立专业性商业担保贷款机构，可以在银行与开发商联手开办的按揭业务外，扩大保证担保的范围，也就可以满足更多的借款者住房贷款的需要。2建立住房抵押贷款商业担保体制，发挥专业性担保机构作用2.1充分发挥“专业优势”B业性住房抵押贷款担保公司在住宅金融和房地产市场上都具有“专业优势”，可以为商业银行和借款人提供最专业化的服务。住房抵押担保公司更多地具有房地产业的屈性，比商业银行更熟悉房地产市场,在对市场形势的把握和抵押住房的调查方血，具有明显的优势。通过充分发挥

7、担保公司的人才优势、信息优势和信用优势，为商业银行紧密合作，在住房贷款的前期调查和'市查方面，减少一些亜复稈序和环节,可以为银行降低审查成本和时间。同时，还可利用其房地产业务熟、■银行和住房公积金管理中心联系紧密的专业优势，高效快捷地为借款人办理好一系列的手续，使银行等金融机构加快发放个人住房贷款的工作效率，从而帮助借款人快速地取得贷款。另外，贷款担保公司通过受托经营管理嫌租住房为提供安置房相结合，有助于顺利处置抵押房产、实现债权。1.2简化手续，降低费用从我国各地的住房置业扌■保公司目前的经营状况来看，给老市姓

8、带来的好处可以归结为四个字“快捷、实惠”。人们普遍反映的贷款手续繁琐的问题，在担保公司的而前迎刃而解。通常借款人申请个人住房贷款须为多家机构联系，往返奔波于银行、律师事务所、保险公司、评估机构和抵押登记部门么间，对是，置业担保公司则能为借款人全程代办个人住房贷款中请及相关系列手续。在降低费用方面，担保公司也采取了许多描施，如北京市住房贷款担保中心就只收取价格低廉的担保费，