冠城前期策划

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5、区域提供市场需求量较大的主流产品的产品策略，当然市场供给量也大。“市场边缘化路线”则是在特定的区位和环境条件下开发的，向特定的客户群提供个性化产品的产品策略，需求量不及“主流市场”但需求力特别强。做好“主流市场”讲究的是“质”，长周期的大投入、精雕细琢，然后希望客户在“百里挑一”中选中你，竞争激烈。做好“边缘化路线”讲究的是“形”，这“形”可能就是一种观念，一种生活方式的张扬表现，在于纵“情”包装。找准客户的心理需求后，启动市场很容易，也能形成有力的竞争壁垒。从利润上看，两者的单位利润差不多，但“边

6、缘化路线”总利润远不及“主流市场”，因为“边缘化路线”的量不能做得太大。“冠城”的区位和人文条件的优劣暂且不论。我认为以“主流市场”的“主流产品”来全盘考虑可能将面临极大的市场导入困难，竞争压力和和不容易形成有效客户群体。“冠城”这样的开发量，利润需要“中流砥柱”。“主流市场”的“主流产品”是要做的、要争的，但一定要策略。任何营销，任何策划，均是建立在某种产品策略基础上的，脱离了这个基础的策划再精彩也只是冰雕艺术品，见不得阳光，经不起市场的考验。形成适合本项目的产品策略是前期营销策划的核心工作。前面

7、谈到对市场导入，壁垒竞争有种种好处的“市场边缘化路线”和有较丰厚利润的“主流市场路线”的有机融合，形成有所兼顾的产品策略，或许是本项目在产品规划方面值得探索的方向。一、项目地域优劣因素1.存在的不利因素：1)不利的人文背景该地区，在重庆人的印象中是可以与渝中区的储奇门，望龙门（俗称下半城）相提并论的贫民区，口碑很差。2)社区配套不足3)地形不便出行4）有很好的景观，但视野中的瑕疵也不少。5）噪音2.具备的有利因素：1）交通方便2）区位优势3）景观优势4）有投资价值3．有利因素对不同市场（低、中低、中

8、高、高端市场）的吸引力分析。如图：（面积大表示吸引力强，小表示弱）二、市场定位探讨1、市场供需简析1）中端客户市场庞大，需求旺盛，但供应量也大，竞争激烈。由于本项目自身条件的限制，不但不能放弃这个市场，而且应该将中端市场作为我们的主要目标市场。目前，针对中端市场的主流产品可分为两块：一是有一定知名度的开发商在大盘，大社区，前景概念的区位优势等背景下提供的精品楼盘。另一块是开发量在15万方以下的中小型楼盘，以较低的价格和实用的户型来吸引区域性购房者。就市场份额来讲，应该