上上城前期定位策划

《上上城前期定位策划》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、上上城定位策划报告目录第一部分宏观篇机遇区域定位第二部分市场篇住宅商业需求分析第四部分产品篇项目定位住宅产品建议商业产品建议开发步骤/开发策略附件资料第一部分宏观篇宏观层面——机遇与定位1.机遇燕郊地理位置优越，处于京津冀一体化（环渤海区域）核心地带，距离天安门仅30公里，可承东启西，经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台交通便利，可充分利用首都的信息、资金等各项资源，而投资、消费生活成本较低。2.定位根据燕郊开发区的总体规划，共有高科技工业园区、信息产业区、科研文化服务区、金融商贸区、旅游度假区等五大功能产业区。燕郊开发区充分利用北京总体规划确定的“两轴—两带—

2、多中心的发展方向”的历史机遇，确定了大力发展现代服务业，完善城市功能，把燕郊打造成为首都提供休闲娱乐、旅游度假以及医疗保健的场所的城市定位。宏观层面——机遇与定位信息产业园计算机软件园高科技工业区科研文化服务区宏观层面——机遇与定位3.结论燕郊地理位置优越，燕郊处于京津冀一体化（环渤海区域）核心地带，自然承接着北京国际化的发展机遇。交通便利，满足城市人口对于工作和居住的交通需求。居住环境较拥挤的中心城区更加生态化，对居住环境有更高追求的城市人口更具吸引力。根据北京与通州的发展趋势分析，随着通州地区居住和商业功能的升级发展，通州区域经济也受到大力推动。目前，通州区域作为北京新城的

3、城市功能也出现了外扩趋势。与通州一河之隔的燕郊首当其冲地承接了该城市功能。燕郊继通州之后，成为北京城市的后花园，承载了大量北京城市溢出人群的居住需求。第二部分市场篇400份消费者问卷调查涵盖燕郊中心区、密集住宅区燕郊地区消费人群调研及分析任意商业项目的商业价值都是通过消费者在其项目内的消费行为实现的，因此，消费者的消费水平、消费习惯、消费需求直接影响商业项目的定位及经营状况2.1燕郊房地产发展回顾燕郊的房地产发展基本上始于1998年。在此之前，基本上是单位自建房和当地人的自有房为主；从1998年开始，小规模的商品房建设开始进行，真正的商品房的开发是从2001年随着东方御景的开

4、发开始，目前已经呈现快速发展的势头。在项目品质上尚待升级换代，市场已经出现这种态势。（2006年—?）（2001-2006年）（1998年-2001年）升级发展阶段蓬勃发展阶段零星开发阶段住宅产品逐渐向品质化转移2.2燕郊区域土地供应03-06年房地产年土地供应走势61.3799.6132.86228.60501001502002502003年2004年2005年2006年（存量）区域年土地供应量(单位:万平米)供应量资料来源：三河市土地交易网燕郊项目均价和总价主要呈现两个区间段，对应不同地段和品质的楼盘，价格仍然是燕郊区域楼盘制胜的法宝。1、均价4000元/平米左右，总价在4

5、0万左右，多为老城区项目，生活配套设施相对齐全些，购买客户大多为自住型客群。2、均价5000元/平米左右，总价在50万左右，多为潮白河区项目，靠近潮白河，景观效果相对较好，购买客户大多为改善型客群。2.3燕郊区域住宅供应价格结构分析项目名称主力户型分布(平米)建筑类型装修标准1居2居3居星河皓月57-8080-102120-168板楼、塔楼、多层毛坯、少量精装美林湾58-6376-93127-150板楼(多层洋房、小高层、中高层、高层景观公寓)毛坯纳丹堡50-9090-120125-150板楼,高层毛坯威毕欧溪谷40-8070-110120-140板塔结合、独栋别墅、联排、公寓

6、毛坯新圣得花园41-6067-7180-120板楼,高层，板楼,独栋别墅,联排别墅毛坯潮白人家60-98112-124150板楼、板塔结合毛坯欧逸丽庭50-8083-100114-118板楼毛坯天洋城40-5070-85100-110板楼毛坯上上城48-8081-116122-182板楼、多层、小高层、高层毛坯华泰忆江南51-7189-130138-160板楼、塔楼、板塔结合毛坯御景湾50-7580-120120-150塔楼毛坯2.4燕郊市场住宅产品调研结论结论一：项目体量上，百万平米左右的大盘，市场供应较大，后期持续供应依然如此。以50万平米左右体量为主，最大体量400万平米

7、。结论二：市场主力户型供应上，主要为一居室：40-80平；二居室：80-120平；三居室：120-150平。结论三：住宅项目容积率。目前燕郊市场住宅项目容积率普遍偏高，2.5—3.5的项目较多，建筑类型多为高层板楼或板塔结合产品。结论四：建筑类型及交房标准。市场项目多为高层和多层的板楼，少数为塔板结合，潮白河区域开发有少量别墅产品；交房基本上为毛坯标准，只有星河皓月项目有少量的精装成品房供应。2.5燕郊区域商业规模列表项目商业规模功能规划现状上上城商业规划约10万平米，私有会所1.5万平米，