房地产企业土地增值税税务风险分析

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1、房地产企业土地增值税税务风险分析　　摘要：随着税收法律法规复杂程度的不断上升以及税收征管制度的不断规范，税务风险在房地产开发企业经营管理风险中占据了很重要的位置，房地产开发企业越来越重视税务风险。本文首先对房地产企业增值税的现状进行了分析，并且主要分析了房地产企业土地增值税税务风险，得出了建立企业税务风险内部控制制度能够大大降低土地增值税税务风险的结论。　　关键词：房地产；土地增值税；税务风险　　为了能够对房地产行业进行有力的宏观调控，我国不断出台了税务等相关的政策来规范市场。这意味着税收执法力度的不断增强，而房地产企业有税种繁多、周期

2、长等特点，因此房地产企业的税务风险越加明显，尤其是土地增值税税务风险。由于房地产行业比较特殊，对土地的依赖性较强，所以房地产企业加强税务风险管理力度，尤其是加强对土地增值税税务风险的分析和管控对于企业而言非常必要。　　一、房地产企业土地增值税的现状　　（一）房地产无序开发促进实施土地增值税条例　　由于房地产的无序开发，土地资源不断流失，一些房地产企业由于利益的驱使，在土地资源稀缺的情况下，做出乱占耕地等不良行为，这大大浪费土地资源，导致房地产用地总量失去管控，炒房现象严重。土地资源的不断流失导致生态环境持续恶化，阻碍了国民经济可持续发展

3、的脚步。为了解决这些问题，控制房地产用地总量，我国实施土地增值税条例，开始征收土地增值税。　　（二）操作程序越来越复杂，税负逐渐增加　　土地增值税是房地产企业必须缴纳的税种，并且在房地产企业所缴纳的税额中，土地增值税占了很大的比例。土地增值税税负比较重，核算非常复杂并且有很长的清算周期，其操作起来有较高的难度，除了要有各种专业的人一起合作，还要消耗非常大的财力物力；与此同时，土地资源属于不可再生资源，是有限资源，所以严格的土地供给制度促使土地资源变得稀缺。自2007年以来，各级税务部门清算房地产企业土地增值税，与以前相比，大大强化了对土

4、地增值税的征收管理。从2008年到2013年，土地增值税税额逐年上升，毫无疑问，这说明房地产企业的税负压力不断大幅增加，使房地产企业的利润减少。　　（三）涉税风险和监管力度不断变强　　房地产市场不断飞速发展，为了抑制投资过热和房价暴涨等问题，国家逐渐实施了一系列政策对房地产市场进行宏观调控。由于各地政府对房地产增值税税收的管控力度不断加强，使得房地产企业外部环境的确定性不断下降，涉税风险越来越明显。数据显示，近些年房地产企业所缴纳的土地增值税不断增加，全国土地增值税税额占全国税收总额的比例不断加大，税务单位也不断加大对土地增值税的监管力

5、度。　　二、房地产企业土地增值税税务风险分析　　（一）确立风险评估指标　　要?Ψ康夭?企业土地增值税税务进行风险分析，需要确立一个具体的评估指标。本文以土地增值税税负率为风险评估指标来评估房地产企业土地增值税税务风险。土地增值税税负率等于土地增值税税额除以利润总额再乘以百分之百，其中土地增值税税额用样本财务报告中的营业税金和附加的土地增值税税额来表示，而利润总额是从利润表中得出的利润总和。　　（二）选取样本数据　　本文根据国泰安数据库的标准，选择142家房地产企业，除去数据不够完善、利润总额小于零或者资产负债率大于一的企业，最终以二分之

6、一的房地产企业来作为房地产企业土地增值税税务风险分析的样本。收集样本三年的财务年度报告，根据税务风险的评估指标，从财务年度报告中获得相应的土地增值税数据，再结合土地增值税税负率计算方式，得出各个样本企业的税负差异率来评估风险。　　（三）分析土地增值税税务风险评估结果　　倘若房地产企业的土地增值税税负差异率大于零，那么可以说明该房地产企业的土地增值税税负率比整个房地产行业的平均税负率低，由此可以判断企业可能有以下三个问题：首先，该房地产企业使用的税收优惠政策是错误的；其次，税务部门发现了该公司运用了不够科学合理的纳税方案；最后一点是极有可

7、能由于该房地产企业不遵守税收法规，从而被罚款、要求补足税款、缴纳滞纳金和面临非常高的信誉受损风险。　　与此同时，还可以统计处于税差异率区间上的房地产企业所占样本的多少来更深入分析整个企业的土地增值税税务风险。大多数的房地产企业的土地增值税税负率的绝对值在百分之三十以上，这代表该房地产企业有较高的土地增值税税务风险，也就是说我国大部分房地产企业都可能存在有较高的土地增值税税务风险。有些房地产企业的土地增值税税负率在零以上，这说明该企业土地增值税的税负率水平处于整个房地产行业的平均水平之上，这其中的大多数房地产企业土地增值税税负率在百分之三

8、十以上，从2013年的得出的数据来看，该年的土地增值税税负率远远低于以前，这表明税收负担风险是我国房地产企业的土地增值税的税务风险。　　三、降低房地产企业土地增值税税务风险的途径探讨　　（一）提高风险筹划意