房地产企业土地增值税清算中应对税务稽查策略分析

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1、中南财税网http://www.taxhn.com专业．专注．土地增值税清算中应对税务稽查策略分析2013年6月20日，国家税务总局发布《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号），要求各地税务部门从四个方面抓好土地增值税清算。这是国家税务总局继2007年、2010年之后，第三次就房地产开发企业土地增值税清算问题下发通知。此前两次通知出台，都曾引发市场震动，时隔三年后，国家税务总局再发通知，67号文明确要求主管税务机关加强对房地产开发项目的全流程监管，并提出2013年土地增值税清算工作的重点，要求清算申报做到全覆盖、无死角。67号文要求，要对

2、近几年积压未清算的项目进行全面清理，督促企业限期自行清算，对拒不清算的要严肃处理。　　近年来一直拖着没有清算的房地产开发项目将会在今年迎来一次“大扫尾”。如何全面操控土地增值税清算？如何通过税收杠杆获取税收利益？企业如何做到未雨绸缪临阵不乱？企业财务部门如何由管钱转变为挣钱？企业如何自我调节？如何练好内功？企业如何应对财政紧缩下的新一轮土地增值税稽查风暴？如何在控制税务风险的前提下进行纳税筹划，创造节税价值，又怎样梳理稽查重点，应对税务稽查，这对我们每个房地产企业都至关重要。针对此情，我们专门举办“房地产企业土地增值税清算中应对税务稽查策略分析”专题讲座。本课程依据现

3、行土地增值税法规，全方位地解读土地增值税的基本法规和湖南省清算政策，以实际清算的案例介绍土地增值税的申报业务流程和税务稽查涉税法律风险的防范措施，分析和研究土地增值税的优惠政策及纳税筹划技巧，指导和交流土地增值税日常申报业务和清算工作的经验，以期达到彻底化解土地增值税清算税务稽查涉税法律风险之目的……【课程大纲】第一讲不同方式取得土地清算中如何确定土地成本取得毛地如何确定土地成本？涉及拆迁补偿费用该如何确定？取得净地如何确定土地成本？涉及拆迁补偿费用该如何确定？取得土地过程中涉及到哪些税收风险？第二讲土地增值税清算实战疑难问题深度解析中南财税网http://www.t

4、axhn.com专业．专注．一、土地增值税清算单位的确认问题1、土地增值税清算分两类还是分三类？2、地下室和车位（车库）归属于住宅还是其他商品房？3、分期开发的项目能否合并进行土地增值税清算？4、普通住宅不享受减免能否与非普通住宅或商业用房合并计算土地增值税？二、土地增值税清算收入确认问题1、未开具发票或未全额开具发票时如何确认收入？2、房地产企业补退房款如何确认收入？3、房地产企业收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税?4、取得非货币性资产如何确认土地增值税清算收入？5、拆迁安置房如何确认土地增值税清算视同销售收入？6、房地产企业自用、出租开发产品是否需要征收土地增

5、值税？7、地上停车位、地下车位（人防/非人防）一次性收取租金是否缴纳土地增值税？8、房地产企业将车位无偿交付物业公司，物业公司收取租金，是否需要视同销售征收土地增值税？9、房地产企业未取得项目立项也未取得商品房预售许可证，违规销售国有（集体）土地上建造的房产是否征收土地增值税？10、税务机关如何认定房地产的成交价格明显偏低？三、土地增值税清算开发成本扣除问题1、购置土地环节支付的“招标、拍卖、挂牌”佣金和购地环节支付的中介公司（个人）介绍费是否可以作为开发成本扣除？2、土地出让合同显示为取得净地，房地产开发企业所支付的拆迁补偿费可否作为开发成本扣除？3、土地征及及拆迁

6、补偿费审核中常见问题？4、关于审批项目规划外所承建设施的支出可否在土地增值税清算时进行扣除？5、房地产企业精装修商品房的装修费是否可以作为开发成本—建筑安装成本？6、房地产企业完工前的物业管理费是否可以进入土地增值税的开发成本？7、项目营销设施建造费用是否可以计入开发成本？8、会所、幼儿园、小学符合什么条件才可以作为公共配套设施成本？9、土地增值税清算前未支付的建安成本能否扣除？10、原始单据的审核，开发成本记账凭证后应付什么样的原始单据？中南财税网http://www.taxhn.com专业．专注．11、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费审核中常见问

7、题？12、开发间接费容易出现哪些问题？13、房地产开发间接费在土地增值税清算中的涉税处理四、土地增值税清算开发费用扣除问题1、房地产企业支付的银行贷款利息低于土地及开发成本之和的5%，可否在据实扣除和按比例扣除之间自由选择？2、房地产企业在全部使用自有资金情形下，房地产开发费用是按照扣除项目前两项的5%计算还是按照扣除项目前两项的10%计算？3、房地产企业所支付的银行顾问费是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目？五、土地增值税清算开发成本分摊问题1、如何确认可售面积？总建筑面积、测绘面积与可售面积、不可售面积的区别与联系？2、地下车位是否分摊土地成本