房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求

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1、房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求“业务”是房地产估价师、房地产估价机构生存和发展的基础。在坚持专业化发展的基础上“巩固、深化和拓展业务”，始终是我们的一项重要任务。房地产司法鉴定估价，是房地产估价的传统主要业务之一，但仍然存在着“巩固、深化和拓展业务”的问题。其他的传统主要估价业务有：房地产抵押估价、房屋征收评估、房地产税收估价。一、司法鉴定与司法鉴定估价（一）什么是司法鉴定《全国人民代农大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》规定：“司法鉴定是指在诉讼活动屮鉴定人运用科学技术或者专门知识対诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。”所谓诉讼，

2、俗称打官司，是指司法机关在案件当事人和其他有关人员的参与下，按照法定程序解决案件时所进行的活动，分为民事诉讼、刑事诉讼和行政诉讼。（二）什么是司法鉴定估价从理论上讲，司法鉴立估价应称为司法估价，因为“估价”是“鉴定”中的一种，即对诉讼涉及的“价值或价格”等的鉴定。但鉴于“司法鉴定”己成为一个特定术语，因此将属于司法鉴定性质的估价称为“司法鉴定估价”。（三）什么是房地产司法鉴定估价如果套用上述司法鉴定的概念，并结合国家标准《房地产估价基木术语标准》中的“房地产佔价”定义来给房地产司法鉴定佔价下定义，则是指在诉讼活动屮注册房地产佔价师运用房地产估价知识和经验对诉讼涉及的

3、房地产价值或价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断,并提供相关专业意见的活动。二、房地产司法鉴定估价的业务种类要搜集现实中的各种各样的房地产司法鉴定估价业务，并对其进行归纳、分类。（-）司法拍卖估价涉诉房地产的司法拍卖，需要估价。这是目前最主要的房地产司法鉴定佔价业务。（二）分家析产估价分家析产主要是因家庭成员不能够再在一起生活，而耍求分割家庭共有财产。主要有离婚、继承导致的分家析产。分家析产估价中，最典型的是离婚引起的房产估价。具体是一方得房，另一方得钱；得房的一方应给得钱的一方多少钱。（三）损害赔偿估价房地产损害发生后，不可冋避的是如何解决赔偿问题

4、。房地产损害的种类主要有：1、房屋受损，如造成房屋门窗变形、墙体开裂、倾斜、倒塌等;2、采光、日照受影响；3、景观、视野受影响；4、辐射问题，如在附近架设高压线、建变电站等；5、噪声污染，如在附近建高架桥、修铁路等；6、各种房屋质量缺陷，如在层高（或室内净高）、保温隔热、隔声、防水、室内空气质量等方面，开发商竣工交付的房屋未达到合同约定的标准或不符合国家标准；7、绿地面积减少、建筑密度增加等；8、发生火灾，如世博会后上海发生的火灾；9、因未能履约（如未按照合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，给他人造成损失的。10、因对房地产权利行使不当限制，如错误査封，给房

5、地产权利人造成损失的。11＞因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”12、因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的。《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。（四）定罪量刑估价如房地产受贿罪。（五）其他司法鉴定估价三、房地

6、产司法鉴定估价的相关规定（一）全国人大的有关规定《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》（2005年2月28日）。其屮第十一条规定：“在诉讼屮，当事人对鉴定意见有并议的，经人民法院依法通知，鉴定人应当出庭作证。”（二）最高人民法院的有关规定《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004年10月26口，法释（2004）16号）《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》（2007年8刀23口，法办（200刀5号）《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（2009年8月24口，法释（2009）16号）

7、（三）司法部的有关规定《司法鉴定程序通则》（2007年8月7日，司法部令第107号）（四）《房地产估价规范（修订稿）》的有关规定5不同估价目的下的估价5.8房地产拍卖、变卖估价5.9房地产分割、合并估价5.10房地产损害赔偿估价5.14房地产纠纷估价5.15其他H的的房地产估价（五）地方的有关规定1、《四川省房地产司法鉴立评估指导意见（试行）》2、《河南省房地产司法鉴尢估价指导意见（试行）》3、《北京市房屋质量缺陷损失评估程》四、房地产司法鉴定估价的特殊要求（一）司法拍卖估价的特殊要求1、虽然是为确定拍卖保留价提供参考依据，但不应直接评估拍卖保留价或拍卖底价、快