房地产司法鉴定估价报告

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1、位于小溪塔街办梅子垭村（山水国际小区）的一宗国有出让商住用地楼面地价、位于山水国际小区1、2、5、6、7号楼的19宗住宅房地产及478个地下车位、位于山水国际小区6、7号楼第一、二层的商业房地产市场价值评估房地产司法鉴定估价报告估价报告编号：宜佳房估字[2017]第02089号估价项目名称：位于宜昌市夷陵区小溪塔街办梅子垭村（山水国际小区）的一宗国有出让商住用地楼面地价、位于山水国际小区1、2、5、6、7号楼的19宗住宅房地产及478个地下车位、位于山水国际小区6、7号楼第一、二层的商业房地产市场价值评估估价委托人：宜昌市夷陵区人

2、民法院房地产估价机构：宜昌佳信房地产估价有限公司注册房地产估价师：胡庆平（注册号：4220130021）熊玉华（注册号：4220070016）估价报告出具日期：2017年11月15日4宜昌佳信房地产估价有限公司位于小溪塔街办梅子垭村（山水国际小区）的一宗国有出让商住用地楼面地价、位于山水国际小区1、2、5、6、7号楼的19宗住宅房地产及478个地下车位、位于山水国际小区6、7号楼第一、二层的商业房地产市场价值评估致估价委托人函宜昌市夷陵区人民法院：受贵院委托，我们对位于宜昌市夷陵区小溪塔街办梅子垭村（山水国际小区）的一宗国有出让商

3、住用地楼面地价、位于山水国际小区1、2、5、6、7号楼的19宗住宅房地产及478个地下车位、位于山水国际小区6、7号楼第一、二层的商业房地产（以下简称“估价对象”）的市场价值进行了估价，估价情况及估价结果如下：一、估价目的确定房地产市场价值，为估价委托人处置申请执行人中外建华诚城市建设有限公司与被执行人宜昌律信投资有限公司建筑工程施工合同纠纷一案涉案房地产提供价格参考依据。二、估价对象估价对象为位于宜昌市夷陵区小溪塔街办梅子垭村（山水国际小区）的一宗国有出让商住用地、位于山水国际小区1、2、5、6、7号楼的19宗住宅房地产及478

4、个地下车位、位于山水国际小区6、7号楼第一、二层的商业房地产。三、价值时点：2017年10月16日。四、价值类型1、价值类型名称：房地产市场价值2、价值定义本报告提供的房地产市场价值，是估价对象于价值时点的公开市场价值。所谓公开市场价值是指估价对象于价值时点在市场上公开出售可实现的合理价值。3、价值内涵（1）宗地楼面地价：位于宜昌市夷陵区小溪塔街办梅子垭村（山水国际小区）的一宗国有出让商住用地，在价值时点2017年10月16日，实际土地开发程度达“六通一平”4宜昌佳信房地产估价有限公司位于小溪塔街办梅子垭村（山水国际小区）的一宗国

5、有出让商住用地楼面地价、位于山水国际小区1、2、5、6、7号楼的19宗住宅房地产及478个地下车位、位于山水国际小区6、7号楼第一、二层的商业房地产市场价值评估（即宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及宗地红线内场地平整），容积率2.51，土地使用权剩余使用年限住宅59.25年、商业29.25年的国有出让土地使用权价格。（2）其他房地产（包括19宗住宅房地产、地下车位、6、7号楼的商业房地产）：位于宜昌市夷陵区小溪塔街办梅子垭村（山水国际小区）的房地产（含房屋建筑物及其分摊的土地使用权）在价值时点2017年10月16日

6、的市场价值。五、估价方法1、对国有出让商住用地楼面地价采用市场比较法、基准地价系数修正法估价；2、对位于山水国际小区1、2、5、6、7号楼的19宗住宅房地产采用比较法、收益法估价，对478个地下车位采用收益法估价；3、对位于山水国际小区6、7号楼第一、二层的商业房地产采用收益法估价；六、估价结果：在整个估价过程中，我们秉着独立、客观、公正、合法的工作原则，在对估价对象进行了实地勘察、广泛收集相关资料，遵循科学的评估程序，依据有关法律法规，并结合估价目的、委估房地产特点、目前的房地产市场行情、供求关系状况，采用适合的估价方法，通过认

7、真测算，确定估价对象在价值时点2017年10月16日的估价结果如下：1、位于宜昌市夷陵区小溪塔街办梅子垭村（山水国际小区）的国有出让商住用地楼面地价为1234.42元/m²。2、位于山水国际小区1、2、5、6、7号楼的19宗住宅房地产市场价值合计1090.91万元，大写（人民币）：壹仟零玖拾万零玖仟壹佰元。3、位于山水国际小区1、2、5、6、7号楼的487个地下车位市场价值合计3,254.16万元，大写（人民币）：叁仟贰佰伍拾肆万壹仟陆佰元。4、位于山水国际小区6、7号楼第一、二层的商业房地产市场价值合计3,183.49万元，大写

8、（人民币）：叁仟壹佰捌拾叁万肆仟玖佰元。。估价结果明细详见表1。宜昌佳信房地产估价有限公司（章）4宜昌佳信房地产估价有限公司位于小溪塔街办梅子垭村（山水国际小区）的一宗国有出让商住用地楼面地价、位于山水国际小区1、2、5、6、7号楼的19宗住宅房地