写字楼营销策划方案.ppt

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1、XXXX国际大厦推广策划案2005-31.占位第一节.市场研判一.群雄并起，指点江山1，2005年，是北京写字楼市场的“大象年”长安兴融中心、北京财富中心华贸中心、光华国际中心中关村金融中心、第三极新保利大厦、嘉华大厦佳程广场、南新仓商务天地德胜置业大厦、枫蓝国际中心大象级的写字楼占据了市场的大半江山2.2005年，是北京写字楼市场的“成熟年”中关村上地金融街亚运村东二环CBD望京亦庄BDA市场已呈现多个商业中心区发展态势市场在成熟比造价比高度比配套比服务比管理二.写字楼有待成熟1，智能化单纯注重弱电系统实现，建筑本身并不能对外界环境变化作出智能反

2、应。规模大，层数高2，高档含义片面装修档次豪华3A、5A以弱电系统为依托3，过分强调地标性三.两极分化，危机四伏1，大量国际化智能化写字楼围合市场，局部商业地块项目集中上马，甲级写字楼售价平稳，保持在10000-25000元的价位2，早期低档写字楼充斥市场，成为小型企业选址首选。3，市场需求空挡存在4，央行加息、调整首付比例，对公寓立项写字楼项目销售有一定影响。四.结论机会与危机并存，果断决策，趋吉避凶，居安思危，采取主动。细分市场，有效供给，切合需求。第二节客户研判一.时代更替，双峰并起近年北京甲级写字楼客户发生了明显的转变从过去三资企业、国营企

3、业主导的市场格局向国有大中型企业、跨国企业双峰并起格局推进二.新兴行业，新贵多多高新技术产业、金融证券业、保险业、物流配送企业星火燎原，需求增长三.外商狡猾，以进为退外商“以进为退，收放自如”的策略很少自购写字楼所以，中端写字楼市场以本土企业为主四.民营企业，蒸蒸日上政府扶持，诞生了一大批成长型企业，科技类、金融类、咨询服务类、商务类……五.客户分布，瓜分市场中关村区域：高新技术企业金融街区域：金融证券企业CBD区域：大型跨国企业六.结论：正视现状，坐二望三1，本案客户目标抓住本土企业服务于成长型企业吸引国际型企业1，本土型大中型企业是我们的客户基

4、础金融、国有、保险、贸易、咨询……他们看重的是泛金融街区域的便利交通、生态环境和未来的发展空间2，成长型企业，民营企业是我们要着力吸纳的客户群他们为了更好的发展需要展示全新的形象和实力他们新锐、进取、博采众长最乐意接受新事物，最趋向国际化他们的经营理念和办公理念属于革命的一代、创新的一代他们的需求小预算，高起点3.国际型企业是要靠实力和素质吸引来的一群客户他们注重服务、环境、形象、配套和与国际化接轨的程度2.布局第三节.产品定位◆我们的任务→突围◆我们的出路→制造差异◆我们的目标→要做就做第一根据前期市调分析显示，本项目面临同区域内即将上市的同质化

5、项目竞争态势，优势不明显。创造第一制造差异定制需求定位策略1.[时创模式：定位铁三角]一句话：让市场和需求说话做北京第一间特色写字楼2.市场目标因为北京----------------------不乏标准式写字楼、标志性写字楼缺乏有特色有个性有文化的写字楼但不同于“左岸工社”昨天的人买写字楼,今天的人买绿化,明天的人买文化因为北京----------------------不乏冰冷、理性、僵硬、科技的写字楼缺乏明快、感性、动感、文化的写字楼所以我们----------------------在国际化多元需求时代打造北京第一个有特色、有文化的写字楼引

6、领北京进入一个新的工作形态休闲化办公方式3.独特的定位主张工作主张心理测验显示------------------娱乐式、休闲式的办公方式最高效率、最富有创造力音乐文化主题，情景式办公文化主题因为北京------------------写字楼定位，都是从资源配置角度出发所以我们------------------从幽雅的音乐文化角度出发，塑造写字楼的灵魂设计音乐文化景观，在情景中办公文化氛围的营造，提升项目的附加值心理测验显示------------------越是有文化的氛围，越是轻松的场所越是商务人士的最爱二.项目核心定位享受型写字楼逆向、错位

7、、制造定位差异做北京第一间特色写字楼三.项目案名及SLOGAN1.金曲广场释义：“金”即金色大厅，“曲”与原项目案名有一定联系，“广场”只做项目区别之意。2.多脑合国际大厦（中心）释义：“多脑合”即著名圆舞曲蓝色多瑙河，“多脑合”解释为众多高端人才的联合体。“国际大厦”只做项目国际化商务中心的档次区别。该案名作为一语双关之用，同时表述了生态景观和音乐两个主题，整个案名又有鲜明的写字楼个性，使该项目在北京市写字楼市场轻易脱颖而出。3.和贤国际中心释义：“和贤”即和弦，为音乐的一个最小和声单元，与源屋曲有相当联系，同时，“和”暗喻护城河水系，“贤”暗喻

8、选择在此置业的商务人士，立意新颖，寓意深远，耐人寻味。“国际中心”只做项目国际化商务中心的档次区别。该案名作为一语双关之用