房地产设计管理基本流程及审控要点

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1、房地产设计管理基本流程及审控要点房地产设计管理基本流程及审控要点【原则】基本流程与原则□业务主线□审控要点□管控要求□决策要素【要点】关键路径审控要点□设计前期□实施方案□施工图【法则】产品力提升基本法则□盈利模式□溢价能力□专业保障【Ⅰ】基本流程与原则1.整体业务主线2.设计审控要点3.管控基本要求4.产品决策要素原则①：万科房地产开发整体业务流程。三大业务主线市场初产品定位企划与销售步研究•企划营销获取土地设计规划及设计配合研究施工图设计•设计项目建设•工程报建采购与成本管理物业管理与客户服务原则②：整体开发思路

2、：综合财务、市场、产品原则③：设计管理基本流程。四大阶段1投资分析2设计前期3实施方案4施工图初步施工图规划设计拿地概念设计设计设计景观设计室内设计¾可研报告¾规划草案¾规划方案¾项目定位¾产品定位指标¾产品户型¾可施工的图纸¾立面方案原则③:管控要求：3级评审、8个控制节点1.投资分析2.设计前期3.实施方案4.施工图原则④：产品决策与产品解决之道3要素1规划解决盈利模式2单体提高产品溢价3强兵保证效益效率【Ⅱ】关键路径审控要点•概念设计产品决策•实施方案产品实现•施工图质量控制1投资分析2设计前期3实施方案4施工

3、图拿地概念设计规划设计初步设计施工图【设计前期】－－已拿地或意向拿地了。。。权.事.人职责、任务、控制重点、工作方法1设计前期之权：各业务部门职责设计部“1/2主角”；但工作量繁重■市场定位及产品建议书□土地落实/规划要项目事务部点落实；政府沟通营销部□财务、成本测算＋财务部/成本部设计部□开发计划项目部宗地初步勘察■完成概念设计■完成项目设计指导书2设计前期之事：a.核心工作核心：精准定位,产品决策权衡客户/市场/产品，确定赢利模式设计任务：概念设计预测成本2设计前期之事：b.做好概念设计，提高决策效率在对土地认知

4、的基础上，通过多方案分析比较，确定11、指标、指标产品定位指标三大类：•各类建筑面积指标（主要：住宅、商业、车库、会所。。。）•产品配比（什么样的产品）•户型配比（多大的产品）2、方案确定规划草案规划结构•点or板？围合or行列？高or小高。。。•主入口；商业。。。确定下一步规划设计深化方向设计前期之事：c.多方案强排是决策、市场及2成本测算的基础强排方案产品决策•确定指标•盈利模式•确定规划结构项目定位•预估成本•目标客户•预估利润•营销策略成本测算市场定位牢记：概念设计3设计前期之人：设计主要工作（三步骤）宗地分

5、析产品分析宗地区域分析竞品楼盘分析基础宗地现状分析1意向产品分析分析土地价值分析强排概念设计分析研究强排方案2方案规划结构分析方案盈利模式分析清晰项目定位方案概念设计深化确定规划结构3深化清晰指标概念设计评审营销《项目定位报告》逻辑《项目定位报告》包括5方面内容：¾分析3个问题：土地属性、目标客户、竞争策略¾提出1个主张：项目定位¾阐述1组解决思路：产品初步建议4做概念设计两大前提一、项目土地规划要点确定红线；容积率；限高；退线；配套二、营销项目定位及户型配比商业；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。。。5概念设计

6、的周期（前置）正式概念设计35天N个35天！！！严重注意：前置项目由于规划要点不明确，定位不清晰，经常会有6概念设计评审成果要求宗地分析概念方案产品分析指标案例分解设计前期之一：宗地分析控制要点宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公宗地区域分析路口等）的距离周边环境、道路、交通、配套，以及宗地本身控宗地分析宗地现状分析规分析对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行土地价值分析宗地“坡度、坡向分析”宗地分析小结通过分析，加深对宗地的土地认知1、要分析四至及控规•知道宗地基本情况（长宽净地。。。）•知道有哪些未定的

7、要点、不定因素；便于规避或配合索取2、一定要对道路进行分析（特别对于改建新区；有助于确定主入口及开发节奏）•应分析现状市政道路路宽？几车道？到底通到哪？•公交站点？•有无轨道交通？形式？站点？•规划道路、桥梁要注明建成时间？•要说明主要人流车流方向3、特殊地形或景观一定要分析•景观面•景观视线分析4、一定要有土地价值的结论•对宗地土地性质进行价值分类•产品分布、开发节奏及主要入口案例分解设计前期之二：产品分析要素竞品楼盘主要分析“户型”、“价值点”及“售价”；可与营销共同完成产品分析分析意向产品在营销初步产品建议基础

8、上，收集类同的产品户型户型竞品选择标准竞品分析内容标杆楼盘：3个“最”区位最好的发展商的楼盘交通、配套、环境、自然资源售价最高的楼盘销售速度最快的楼盘社区配套、活动场所、环境、安全户型竞争楼盘：3个“同”实用性、附加值、差异化同区位的楼盘同总价的楼盘装修同产品的楼盘公共部分装修、外立面装修设计前期之三：概念设计分析与研究控制要点根据用地价值分析