商业项目全案顾问服务内容

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1、咨询中心全案顾问服务内容（商业）第一部分商业市场调研1．城市发展状况研究l宏观经济发展状况（GDP、FDI、物价指数、人口增长率等）l整体发展情况综述（经济、人口、收入等）l市政、交通规划动态等方面调查及其对城市发展影响分析2．商业市场消费者研究l居民消费结构与特征分析l居民消费动机调研l居民消费行为调研（包括人流类型、停留时间、消费金额、消费需求、逛商场的频率、偏好等）l消费者对商圈的评价分析；（包括商业环境、商品结构、商品价格等）3．城市商业房地产市场发展概况l城市商业业态的分类研究（包括购物中心、大型超市、专业性市场、品牌专卖店等各类业态的售价、租金、面积、产品特征、经

2、营模式等）l城市各级商圈分析及辐射范围l城市商业供需现状分析l商业新业态的市场现状4．区域商业物业市场研究（适用所开发项目体量达到相当规模，对区域商业发展有较大影响）l区域商业市场的沿革l区域商业物业现状分析（包括业态、售价、租金、面积、产品特征、经营模式等）l区域现有人群消费结构与消费力分析l区域地块规划对本商业项目的影响（包括业态分布、人口导入、实施时间等）5．竞争市场分析l项目周边竞争分析l项目可比物业竞争分析（从可比体量、可比业态、可比价位方面分析）-8-l竞争个案研究（包括地段、面积、业态分布及特征、主力商家、辐射半径）l竞争对手调研（资金实力、性质、开发模式、经营

3、方式等）l竞争市场的预测-未来竞争情况的估计-各级商业中心对项目分流之竞争分析6．主力经营性商家分析（承租方需求分析）l不同经营性商家运作模式；（包括投资类型、承受租金范围、经营时间、营业时段、经营业绩等）l不同经营性商家的产品特征与配套偏好7．商业物业投资型客户分析l客源来源分析l客户描述；（个人背景、家庭结构、年龄、收入）l客户的投资偏好分析（包括投资区域、业态、回报率、经营模式等）8．项目地块研究l地块状况分析（包括用地范围、现状、交通、周边情况等）l地块资源整合构想；lSWOT分析及对策；9．项目初步定位l目标消费者细分l项目业态初步定位l商业物业投资型客户细分l开发

4、序列的初步探讨第二部分项目产品策划1．项目的总体定位（仅限于商、住、办综合项目）l项目功能定位；l项目商业物业类型的选择与比例；（考虑与不同定位模式的利润与风险评估相结合）2.项目业态组合与目标市场定位l项目目标市场定位（客户群、消费者等分类说明）-8-l业态构想及论证；l项目业态组合与分布；l最佳商品结构组合与目标商家组合l项目经营特色定位；l项目市场形象定位；3．项目规划方案建议l项目总体规划设计建议；l各功能分区产品设计建议；（考虑业态种类、组合、动静原则设计）l商场布局的原则；-内部空间围合；-交通组织设计；（含垂直、水平的三维设计）-人流动线建议；4．项目产品深化建

5、议l建筑外观设计建议；（包括建筑风格、建材标准等）l项目室内装饰设计要点与公共部位装修建议；（包括风格、色彩搭配、装饰、照明等）l商铺单元分割建议；（包括不同业态的商业尺度与面积）l配套建议；（含广场、绿化、车位等）5．商业物业经营管理模式建议l项目经营模式的探讨；l项目管理模式的建议；6．项目盈利模式的探讨l项目各种有效资源的整合;(包括政府资源、合作伙伴资源、内在资源等)l项目开发时机与开发次序的评估；l项目成本核算；l项目市场价格预计；l静现值分析/内部收益率分析；l项目敏感性分析；-8-第三部分项目招商执行1．项目业态与组合的确定l主力业态的确定；（根据产品现状与当前

6、市场状况）l主力商家战略布局与投资动向；l主力商家可比租金分析；（根据地段、产品、周边环境等的不同分析）l其它业态商家可比租金分析；l项目业态定位与组合的调整；2．招商整体思路的确定l整体招商原则；l分业态经营商家的功能细分；l招商策略的确定；l分阶段招商计划；3．价格策略l总体租金水平的确定；-市场比较法-收益还原法l各功能分区租金的确定l各功能分区租金策略；4．主力业态商家（如大卖场、主力店等）的前期洽谈与确定l主力商家的筛选与招商范围确定l目标商家的接洽；（了解客户对产品的特殊要求与本案相结合）l与目标客户进行洽谈，确定意向，签订租赁/销售意向合同，收取订金；l根据主力

7、商家的需求指导商业设施的产品设计；l项目辅助业态定位与组合的调整；5．辅助业态的确定l辅助业态商家的筛选与招商范围确定l目标商家的接洽；l项目辅助业态定位与组合的调整；6．招商工作的准备-8-l招商手册的设计、印制；-包括公司简介、经营规划、经营理念、地段诉求、卖点提炼、市场定位、为商家所提供的服务、预计的商家的资金回报、未来前景等等。l商场效果图（外部、内部）、各楼层平面图的制作；l客户名单的收集、筛选；l招商条件与招商文件的准备；l招商人员的培训；l招商其他素材的准备；（招商电话、案场配置如需要、招