2011年仪征滨城·春江花月项目竞标报告

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1、房地产市场发展宏观经济形势分析1当前面临的主要问题是：经济发展与制度的不适应性当前面临的主要问题是：经济发展与制度的不适应性2政府对于经济长期高速发展、经济积累带来的需求增长没有预政府对于经济长期高速发展、经济积累带来的需求增长没有预，波动性是期，没有规划，转化为突出的资源配置问题和社会矛盾市期，没有规划，转化为突出的资源配置问题和社会矛盾特征要主主因，的的展、方向化展经济发发济政治变未来经点关注。驱动是现会的重呈机政策性发展来会波动未握3影响当前经济发展环境的因素复杂，产业结构调整困难影响当前经济发展环境的因素复杂，产业

2、结构调整困难场机把走向是政策为对于经济高增长带来的热钱流入、结构畸化等问题未能形成良好的调节机制，对为对于经济高增长带来的热钱流入、结构畸化等问题未能形成良好的调节机制，对社会财富的保障、对资源的优化配置和高效使用未形成制度保障社会财富的保障、对资源的优化配置和高效使用未形成制度保障经济困境的发达国家有利用中国经济增长成果来消减本国经济衰退风险的动因经济困境的发达国家有利用中国经济增长成果来消减本国经济衰退风险的动因收紧贷款“国四条”契税调整限购令上调存款准备“二套房”严格认定金率新“国八条”加息新“国四条”政策频出，且毫

3、无放松迹象，引发整体担忧，市场悲观预期加重！市场表现：新政及市场淡季双重影响下，市场成交量艰难维持，市场走势仍将继续关注1月26日，“新国八条”出台因为缺乏完善成熟的市场调节机制，当前制度与经济发展的不适应，以及世界经济复苏的波折，使得资产与资金的安全缺乏保障！当前阶段，不安全是生产与消费行为的深层动机，寻求避险通道是资金流向的主因。产品的价值以及价值感是投资行为的最佳托词与借口，也是寻求保障的强大动力。价值感高于一切！目录part1市场背景part2目标客户part3本体研究part4项目定位part5物业发展建议par

4、t6总体营销思路1ST背景分析1、市场分析2、竞争分析背景分析10年，土地市场供销两旺，成交价趋稳；受多幅城市“旧城改造”土地市场住宅用地成交的影响，中低容积率的住宅用地比重明显增加¾扬州楼市连续两年快速增长，土地市场供销两旺，传导效应明显；¾土地成交价趋稳，楼面价增加近20%，仍低于房价上涨幅度，利润空间可观；¾中低容积率地块成交放量，短期低密度、类别墅产品会迎来较大的供应量。背景分析09年以来新政频出，扬州楼市“量减价升”，价格不断创下新高，随着政策不断加码产生的叠加效应，市场面临巨大的下行压市场分析力¾2010年扬州

5、市区商品住宅合计供应192.06万㎡，同比增加5.61%；成交173.05万㎡，同比减少30.41%¾受新政及年底集中放量影响，供销比为1.11，呈现供略大于求的局面，但整体供销依然较为平衡；¾2010年商品住宅成交均价为7046元/㎡，同比上涨32.64%。从2010年1-12月走势来看，商品住宅成交均价受到新政的抑制作用有限，呈现稳步走高的态势。背景分析稀缺别墅产品，量缩价升，呈现出供不应求局面的强劲上扬势头，别墅市场资产保值、避险的功能凸显回顾五年来扬州房地产市场的发展，别墅类物业的平均价格涨幅在3.5倍以上，对比普

6、通住宅、办公与商业物业，没有哪一种资产的价格会被这样一致的认知。现阶段扬州别墅市场的销售现状可以简述如下：近期别墅物业成交趋缓，但价格标杆已经树立。唐郡的价格是绝版区位别墅的价格标杆，郡王府是品质差异、价值感实现的价格标杆，豪地坊是企业品牌、企业资源实现的价格标杆。对本项目而言，价格上升的空间充裕，如何实现突破豪地坊标杆，引发客户购买动机是项目成功的关键。背景分析扬州市区在售别墅项目多分布于瘦西湖周边、西区以及城市郊区，别墅市场分别形成高、中、低三个档次梯队分布项目瘦西湖周边别墅多以稀缺自然资源取胜万科项目扬州天下(前期售

7、罄，后期未推）资源型瘦西湖·唐郡（独栋34000）悦园（瘦西湖）瘦西湖·悦园（叠加13000）嘉联项目万科项目加州庄园唐郡扬州天下老城区虎豹郡王府（联排21000-27000）锦苑天俊华府（叠加13000）紫金文昌城市别墅金域蓝湾（叠加12000）郡王府西区城市别墅嘉联项目、锦苑、水晶城以品质取胜华润项目、紫金文昌水晶城天俊华府金域蓝加州庄园（叠加8000）本案华润项目湾林溪山庄（叠加9000）依云城邦（叠加9000-10000）近郊/远郊别运河印象潜在项目山水豪庭（11000）依云城邦墅林溪山庄西郊花园（独栋13000）

8、在售项目豪第坊（联排9000）远郊、近郊别墅以售完项目价格取胜背景分析别墅市场顶点标杆基点背景分析大型别墅项目较少，且多为混合型别墅社区，纯别墅项目较少，近别墅市场郊别墅供应以联排和独栋为主，就本案而言，优势明显项目名称容积率总建面积（万㎡）建筑类型扬州天下1.0865.00花园洋房、叠加、联排及独栋别