自销可行性方案

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1、自销可行性方案一、销售指标均价：8200元/m2（低开高走试水，回笼资金）去化率：开盘销售70-80%广告投入：含半年户外，网站投入，总费用控制400万。二、入市推售策略以别墅拉项目形像，推广中进入别墅、高层两类产品形像。推售中，别墅以自然蓄客为过渡，高层侧重产品宣传，引导蓄客。考虑到蓄客周期只有一个月，对于别墅概念的使用目的地于推高产品，炒作关注度，作用于高层蓄客（别墅也进行自然客户蓄集）。具体形像出街时，“高层+别墅”入画，用文字做注解“别墅住区，通景高层，热线邀约”等，项目与产品述求快速跳转。三、价格设定市场数据支撑数据对比，采用房管局网备数据，其中红色字体为9.1

2、4日采样，以利用对比政策案名预售日期均价9.14采样价格已售可售去化率关注周期销售率提升奥克斯9.198259884.519612.558.4%13套8.2578477878（-31）6318.84126.1460%10%13套丰和新城9.186718498（+173）8045.2917996.4331%10%24套6.2483768285（+91）6029.1216781.8464%18%23套香域中央7.887738769（+4）4452.353384.4257%3%2套6.1785098509（0）5440.032232.9071%0%联泰桥郡9.879248002

3、（-78）3294.171655.6667%7%3套9.877597826（-67）2623.084503.3337%9%6套9.882758231（+44）5514.353315.3162%8%5套1、以上销售数据，以网签视为成交，其中不排除数据销控处理的可能。2、红谷滩现有现房销售的项目，整体销售量并无太大改变，去化缓慢。3、以同属于凤凰版块的“丰和新城”价格做为基本参照的话，我司项目入市价格可以相应提高至8500左右，但结合至70-80%的销售率，借鉴丰和新城9.1开盘的238套，至10.13日整体去化率才为31%，且丰和新城开发商整体操盘风格反应此公司对于资金需求

4、并无太大压力，加之其项目已经回笼部份资金，可以推导出其项目操盘策略与我司略不相同。4、综合考虑到去化率关系，以及资金回笼需求，建议8200价格做为入市价格参考，先入市，进行强势销售，完成资金回笼，即放缓销售节奏，取消优惠，再而提升价格至8500均价，以观市场政策再行调整。（再行判断市场方向，是继续储备资金，还是保留房源，放绶节奏，伺势而定。）四、入市产品户型优势1、参照：丰和新城9.1日推售的G11单元，共有238套，三种主要户型，总共销售75套，具体销售如下：85.68m2：46套，销售数量的58%107.45m2：23套，销售数量的30%133.84m2：10套，销售

5、数量的12%盛世经典奥克斯,9.19及8.25推售的户型集中为46.2m2，45.97m2，84.65m2，87.04m2，4类小户型，以此来支撑其销售量。2、推导：公司项目，1号楼，在产品结构上符合目前市场刚需的消费需求，从户型面积上考虑对销售总价突破不大。三个户型，89.6m2，111.75m2，128m2，各52套，产品符合目前市场主流消费人群的消费能力。结合上述单价建议，配合产品的户型特色，相应对于销售率有所支撑。在政策情况，及竞争环境无显著“跳水”因素的情况下，有望实现。虽然整体产品从规划、至户型、园林等综合品质高于丰和奥克斯项目，在产品比较方面我司产品是占有

6、一定优势的，但区别于其它项目，我司“香逸澜湾”整体蓄客期短，整体市场对于刚需的争抢意图十分明显，所以在宣传推广支持的同时，价格的支持至关重要，是促成成交的关键。一、定价原则此处进入的价格及去化率，仅是静态分析，进入实操阶段，对于项目1号楼产品定价，建议建立起营销基本原则：重点关注“九颂山河”入市定价及成交，监测“丰和新城2期”因九颂山河产品出现对其定价及营销的影响，做出响应，（如有资金回笼要求时，以保障回笼为目标，结合春节做出相应促销活动，完成回笼后，即回归到）价格介于丰和新城与九颂山河之间，略高于或等于丰和新城推盘。九颂山河虽为高层，但开发商用装修概念，硬性将产品分成二

7、块，一是普通清水房，二是随后的精装、豪装房。对于我司项目高层价格尾随市场，主盯九颂清水房，别墅产品价格主盯其装修房，后期根据其发布的产品信息，再行研究其构建的凤凰版块楼市价格。二、销售团队组建略。（现已招聘了销售人员，从招聘的时间周期、效果质量仍需要加强。同时对于新进销售人员的培训强度、技巧急待筹备加强巩固。）三、销售组织1、案场接待：制定出标准化的案场接待流程，从顾客人流，车流进入销售中心景观区，同步启动全场接待准备，从物料，到后勤，从迎宾到顾问的，全体人员进入接待状态。（略）此处为坐销：留得住成为这环节关键，让其了解产品是