中国个人理财服务市场案例分析-英国、香港按揭市场分析理财

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1、0英国住房按揭市场规模较大英国住房按揭余额（单位：亿美元）英国住房按揭市场规模较大资料来源：远卓分析12000年按揭贷款构成浮动利率1年以上固定利率1年以下固定利率英国住房按揭以短期、浮动利率为主100%=1770亿美元在产品构成上以短期、浮动利率为主资料来源：远卓分析2业务来源：贷款越来越多地来源于各种中介机构其他电话专业按揭中介理财顾问房屋代理银行网点资料来源:MORI年度住房金融调查19991980-841985-891990-931994-961997-99按揭贷款业务越来越多地来源于各种中介机构理财顾问和专业按揭中介的增长尤为迅速按揭贷款业务来源（％）3在按揭证券化

2、方面，英国的按揭证券化比例还比较低英国资产证券化程度相对较低导致按揭证券化程度较低的原因有三个：－短期按揭贷款较多，银行资产流动性压力不大－通过储蓄提供的资金成本较低－信用增级成本较高证券化占按揭贷款的比例美国英国资料来源：远卓分析4供给分析贷款主要由银行和开发商提供，其中银行占按揭余额的69％。资金来源为现金储备和储蓄存款资产证券化程度有限竞争行为•贷后服务的竞争日趋激烈－纵向整合的按揭机构希望在服务中达到规模经济－美国按揭机构进入贷后服务，并希望以此为切入口开展贷款业务各种中介机构的作用日益重要销售量•由于经济条件改善，近来贷款额有所增长进入障碍中等至较高的进入障碍－二级

3、市场发展不够充分，对资金要求较高－第三方贷后服务机构的出现降低了对放贷机构贷后服务的要求产品大约8000种不同的按揭产品，以短期、浮动利率产品为主政府近来尝试对产品进行简化利润由于较大的市场规模，英国在欧洲按揭市场中占有最大的利润额按揭的利润率比美国稍高行为C绩效P反馈行业企业行业结构S英国按揭市场SCP分析5从规模上看，香港住房按揭已经形成了较大的市场规模香港住房按揭余额（单位：亿港元）香港住房按揭余额在2000年达到6263亿港元，占全部贷款余额的34％。而同期内地住房按揭余额只有3510人民币资料来源：ChinaInformationBank6在产品构成上，以浮动利率为

4、主香港按揭产品特点产品特点对市场的影响98％的浮动利率按揭由各家银行各自设定基准利率（各银行大致相同）各家银行根据竞争和借款人的情况在基准利率的基础上调高或降低借款人可以选择固定的按揭期限（最常用的方式，利率变动还款金额可能不同）；或固定还款额（利率变动，还款期限可能不同）最长按揭期限是25年，平均15年左右银行可以根据判断随时调整利率，而不会另行通知借款人2％基于HKMC固定利率计划的贷款1-3年的固定利率在特定的更改日期，借款人可以选择转换成浮动利率或申请另一水平的固定利率利率/还款变动能马上生效还款可以在当月任何一天有几种方法计算利息没有标准法律文档无法预测银行何时会变

5、动利率基本风险：按揭贷款与基准利率捆绑，债券一般与香港银行间拆借利率捆绑HKMC的债券利率在基准利率的基础上浮动供资产证券化的按揭贷款不多利率变动导致定价困难再投资风险：利率下降时重按率较高HKMC：香港按揭证券公司72001年香港现楼按揭市场份额分布（按揭宗数）从行业集中度看，香港前5大按揭机构占据着60％的市场份额中银香港汇丰银行渣打银行恒生财务恒生银行其他资料来源：美联物业8在按揭证券化方面，香港证券化比例达到新增按揭的13％2002年HKMC购买贷款占新增贷款总额比列证券化比例100％＝1079亿港元2002年HKMC购买贷款来源房屋委员会银行房屋协会100％＝139

6、亿港元香港按揭证券公司自1997年成立以来，大大促进了香港按揭证券化的发展。2002年HKMC收购的贷款占香港住房按揭新增贷款的13％由于按揭贷款市场增长缓慢，银行将按揭贷款组合出售或证券化的兴趣不大。HKMC为解决这一问题，自2000年起扩大核准卖方的范围至包括政府房屋机构、其他公营机构及物业发展商HKMC：香港按揭证券公司资料来源：HKMC2002年年报9在按揭申请流程上，律师等中介机构参与程度较高10香港按揭贷款特点总结交易手续简化：客户在申请个人住房按揭贷款时，只需提供本年度的税单、最近3个月的收入证明和身份证明，银行免费为客户提供所购买物业的初步估价地产代理商、律师

7、行等中介服务机构的参与程度高二手房市场为主导：97年以前，二手房成交宗数占总成交宗数的８5％，金融危机后比例有所下降，但仍在60％以上典型的市场化浮动利率，随着房地产市场的持续低迷，个人住房按揭贷款利率不断下调许多银行不做期房按揭业务，客户以散户居多，银行针对不同借款人的情况提供不同的贷款服务还款方式灵活，还款周期分为每月还款或每两周还款；由于利率浮动，既有等额本金还款和等额本息还款，又有固定期限还款和固定额度期限随利率变化还款；还有根据借款人收入情况设定的递增还款和递减还款，以及出于竞争目的设立的带有