举案学法之六物业服务合同

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1、举案学法物业服务合同2004年2月26©屋朗国巻第6篇本朗性。编釦钮経案例简述：万科管理的某住宅项目，实行封闭式智能化管理，小区各出入口和各楼宇大堂都安装门禁系统，业户凭智能卡出入小区和住宅楼宇。小区主出入口配置安全员，对外来车辆和外来人员进行核实登记，小区内实行安全巡逻制度,各楼宇不单设固定大堂岗。但有部分业主提出这种安全管理模式仍无法满足安全管理的需要，强烈要求每栋楼前单设大堂岗，在投诉万科网上也有业主多次提出。鉴于部分业主的要求和网上压力，物业公司从03年11月份起每栋楼前增设一名固定大堂岗。去年底，业委会在审核该项目03年财务告和0

2、4年财务预算时，对此提出质疑，为什么在没有提到业委会同意的情况下，物业公司擅自增加大堂岗，导致每年增加保安成本支出58万元。案例背景追溯：壽据进一步了解，该项H最初的物业服务收费价格是高于所在地方政府主管部门规定的该类型物业服务费指导价格的，入住后业主一直投诉物业服务费价格过高，物业公司迫于业主投诉压力以及法律上的风险下调了物业服务费价格，下调幅度15%,服务费标准下调后，该项H没有就下调后的服务内容变化进行公示说明，对于部分业主要求增加安全员的要求未与业主委员会沟通，便调整了服务资金的支出计划和比例。案例分析：1零1、从表面上看，增设安全

3、岗、增加保安人员属物业公司的内部管理行为,是为了达到服务标准或者提高服务标准，更好地满足客户的需求，物业公司有权自行决定。但随着《物业管理条例》和相关法规、规章的出台，进一步明确了业主和物业管理企业的权利和义务，也明确了物业公司提供的服务内容与收取的服务费要质价相符，因此，物业公司必须接受业主、业主大会、业主委员会的监督。物业公司应按照业主大会或者业主委员会审核同意的年度预算计划支出物业服务成本费用，如物业公司增加某项服务内容或提高现有服务标准，并因此导致物业管理成本的增加，则物业公司应在采取相应的措施之前，向业主委员会报告相关情况，并提出

4、相关建议，由业主委员会进行审核并做出相关决议。'、%2、物业管理企业与业主之间是一种经济合同关系，法定的权利义务是双方必须履行的，双方之间的其它权利和义务都应来自于《物业服务合同》的约定。案例中部分业主提出增设楼宇大堂岗安全员，实质上是业主要求变更合同服务内容，物业公司应引导业主向业主委员会提出要求和建议，按法定程序来行使业主的权利，物业公司也可以将部分业主的要求反馈给业主委员会，并就合同服务内容增加（或减少）、服务成本费用增加（或减少）、变更起始时间等情况一并与业主委员会沟通，达成一致后经业主人会审批通过后签订补充协议。物业公司没有权力单

5、方面改变合同内容和物业服务收费标准,即使是增加服务内容或降低物业服务收费标准这些看似对业主有利的情况也不应随意调整，都应在与业主委员会充分沟通的情况下进行操作，必要时还要通过业主人会的审批，否则便是违背合同，侵犯业主权益。需3、实行物业管理费政府限价的地区，物业公司应按当地政府价格主管部门的规定或批准的标准收取管理费，高丁政府指导价格收取较高物业服务费是存在法律风险的，而且根据酬金制的收费方式盈余的物业费不能计入物业公司利润，当业主看到物业服务费有盈余时便会耍求下调物业服务费标准，因此物业公司不应追求高收费标准，而应在符合政策法规条件下与业

6、主委员会在《物业服务合同》中约定物业服务内容和与之相适应的合理收费标准，按合同约定规范、合法地使用物业服务资金，并向业主提供清晰透明的物业服务费收支报告。启示与思考:国家《物业服务收费管理办法》规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提出酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

7、。霍虽然国家法规规定业主与物业管理企业可以釆取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用，但目前由于各地与之配套的相关法规操作细则大多尚未出台，原有的地方物业管理法规又要求物业公司定期公布一次物业服务费收支状况，而我们与业主签订的物业服务合同中又没有相应酬金制或包干制的约定，在业主对物业服务费的收支情况H益关注的情况下，涉及到物业费收入和支出发生重大变化的情况，物业公司应事先与业委会沟通，满足业主知情权，以免在公布财务收支报告时被业主质疑。壽实行物业服务费用酬金制的，由于物业公司的收入是从物业服务费中提取的酬金，物业服务费收入取之业主用之业主，

8、亏损和盈余均由全体业主承担，业主委员会对物业公司H常管理和经营的监督力度相对较人，业主有足够的主动权来要求增加或减少服务内容，同时业主也必须考虑物业服务费标准的提高或降低。酬金制