物业管理举案说法之二

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1、万科集团审计法务部张春丽二OO四年十一月二日物业管理举案说法法律风险无处不在一个经理，一个职员，不一定都要懂得法律，但一定要有法律风险意识。树立法律风险意识，不是事事处处都要照搬法条，不敢越雷池一步，而是要认清规则，警惕风险，心中牢记一切工作中都有法律问题，尤其是与客户有关、与诚信有关的问题，直接关系公司的安危存亡，绝不可掉以轻心。——大雪警言[形式]案例研讨[参考法规]民法通则民事诉讼法合同法著作权法商标法专利法广告法物业管理条例物业管理收费办法课程说明[行业现状]法制环境主管机关物业公司业主地区差异。物业管理与法[集团现状]意识尚待强化地区差异较大[涉及环节]1、安

2、全2、会所3、车辆4、维修基金5、知识产权[涉及主体]1、业主2、业主大会、业主委员会3、员工4、政府主管部门5、合作方6、一般民事主体7、其他物业管理中的法律风险无处不在[案例一]A小区保安接到住户小王家中发出的报警信号，于是到达小王家门口，但无人开门。保安不敢随意撞入，于是在门口等待了约十分钟，后业主回业发现家中被盗，且家中老人被害，后经公安人员侦查，小偷正是在保安等待的这段时间作案并跑脱。业主要求物业公司就损失进行赔偿。[案例二]：B小区保安24小时查岗中，23时发现住户许先生家有异常声音，很是惊讶，撞门而入，却发现许先生在家做实验，因忽然入室的保安而受惊，导致手

3、中的昂贵实验物品落地摔坏，要求物业公司赔偿。一、安全管理问题：两案例中：物业公司有无管理过失，应否承担赔偿责任，为什么？[案例][问题][分析]？对小区里发生的意外事故及失窃等事件，物业公司该不该或者应承担多少责任？一、安全管理[案例][问题][分析]案例1:厦门:8龄童掉人工湖溺死康乐物业赔偿3万1、康乐物业虽在水库的围栏上设置了警示标志，在湖泊西南方向建有花坛，起到一定程度上的安全防护作用，但从实践看这些防护对未成年人仍不足以消除安全隐患，2、且在该水库发生过小孩溺水事件后，康乐物业未引起足够的重视，其保安在巡查时也未发现叶学彬在湖边玩耍。也就是说，康乐物业未尽到必

4、要的注意义务，有疏于管理的过错。一、安全管理[案例][问题][分析]案例2上海；一家四口遇害歹徒自由出入小区物业赔偿10万1、歹徒带着作案工具，能够顺利地进入小区，作案后又原路从小区大门出去，以及歹徒第二次进入作案现场，造成成岑一家四口人全部遇害，歹徒王勇身上全是血迹和汗水，神色紧张却又照样能从小区大门“安全”走出，是小区物业的错。2、案发后，公安机关在对该小区检查时又发现监控设备、报警装置、对讲机都形同虚设不能使用的管理漏洞。一、安全管理[案例][问题][分析]案例3厦门：赶蚊子引爆化粪池物业公司未能能够证明自己没有过错——赔13万厨师林某因接听手机走到餐厅隔壁59号

5、店面过道上的一个化粪池井盖边时，下意识地点起打火机想熏走蚊虫，化粪池突然爆炸，将他全身烧伤70%，伤残6级一、安全管理[案例][问题][分析]案例4天津：被盗住户状告物业失责无直接因果关系索赔被驳原告沈女士家连续两次被盗，便将责任归咎于小区物业的疏于管理，法院认为，原告居住的房屋属于被告物业服务管理范围，被告服务管理规范到位必然会降低案发率，但也不能保证完全杜绝犯罪案件的发生，因为这是一个综合的社会问题。原告的财产被盗与被告的物业服务管理虽然有一定的关联性，但没有直接的因果关系一、安全管理[案例][问题][分析]分析1:责任承担1、责任承担与否及责任大小：关键看物业公司

6、是否有义务而未履行，是否有过错。2、物业公司的义务来源：1）法律2）合同3）承诺法规：物业管理条例第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。一、安全管理[案例][问题][分析]分析2：举证责任观点：在一定时候，物业必须证明自己没有过错，否则就推定它有过错，须承担法律责任。法规：民法通则第一百二十六条建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

7、一、安全管理[案例][问题][分析]分析3：实务注意：一、安全管理环节：1、车辆安全2、财产安全：室内、室外3、人身安全：室内、公共区域二、安全防范措施：1、法定义务：安全防范：协助安全事故：采取应急措施、协助救助2、协议约定义务。3、无明确约定时，合理、谨慎的管理义务：1）标识2）制度3）设备的正常运作三、证据保存：一、安全管理[案例][问题][分析]问题：1、面对违规装修，物业公司的管理义务有哪些环节？2、物业公司是否有义务/有权利起诉违规装修者？3、收费：1）可否收取装修管理费？与物业管理费是否重复收费？2）可否利用出入证收费赚钱？