中信地产集团管控方案研究

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1、中信地产集团管控方案研究中信地产集团管控研究小组-第三小组二〇〇九年三月二十六日中信地产集团管控现状及不足2房地产行业集团管控变革研究13中信地产集团管控方案研究3中信地产集团管控方案研究中信地产愿景及战略综述1盘点中信地产2中信地产管控方案分析4集团管控模式的选择3管控小组推荐方案54公司愿景中国房地产行业的领先企业中信集团的支持中信品牌金融平台和融资优势多年开发积累的经验与能力行业前十名三年目标发展基础实现途径4打造核心竞争力提升品牌价值IPO上市中信地产愿景1战略举措加强精细化管理建立标准和流程打造核心竞争力提高企业的盈利水平提升企业

2、品牌形象区域战略：立足京津、长三角、珠三角三大重点区域有选择的进入经济发达城市业务战略坚持以中高端住宅开发为公司长期经营的主线实施有选择地培育商业地产土地一级开发必须严格以二级开发为导向，审慎介入充分利用中信的品牌和金融平台，拓展房地产金融产品和业务中信地产战略综述1香港中山佛山长沙成都重庆合肥深圳上海哈尔滨长春沈阳大连无锡苏州杭州宁波福州厦门汕头北京广州烟台南通青岛南京天津石家庄太原济南郑州武汉乌鲁木齐西宁兰州银川西安呼和浩特贵阳昆明南宁海口南昌大同东莞井冈山博鳌珠海以深圳,广州为龙头的珠三角经济圈以京津地区和辽东半岛为重点的环渤海湾经济

3、圈以上海为中心的长江三角洲经济圈惠州以成都重庆为中心的西南经济圈以博鳌为中心的海南经济圈以长沙为中心的华中经济圈盘点中信地产——进入城市分布图2盘点中信地产——2008年内部状况分析2财务状况总资产391.9亿、净资产58.2亿，资产负债率85%，行业平均70%，总资产收益率0.75%，净资产收益率为5.05%,总资产周转率为11%。IPO计划受阻，未能从资本市场融资，项目销售受市场影响严重下滑，财务压力较大。从公司的贷款结构上看，中信集团贷款占43%，中信集团担保贷款占17%，两项之和达到60%，而依靠项目自身的银行贷款仅占40%。销售情

4、况全年全年销预售面积48.9万平方米，销预售额50.2亿元，土地一级开发销售额3.8亿元，资金回笼（全部）45.2亿元。落后于市场领先企业。万科实现销售面积为557万平方米,销售金额479亿元，保利地产实现销售面积为258.49万平方米，销售金额205.11亿元。开竣工面积2008年全年施工面积209.6万平方米，新开工面积93.7万平方米，全年竣工面积58.8万平方米。从目前公司项目占用资金比例来看，竣工在售项目为1%，在建在售项目为12%，在建未售项目为10%，已规划未开工项目为23%，未规划项目为40%，土地一级开发项目为14%。未规

5、划和未开发项目占用的资金比例达到63%。造成很大的资金占用、资产闲置。土地储备2008年末，权益内的土地储备约1800万平方米，同时拥有可出让经营用地面积近1.3万亩的土地一级开发规模。土地储备含金量不够，分布区域与战略不匹配，一线城市土地储备量严重不足，与公司开发周期不匹配。组织管理按照现代企业制度要求，全面梳理了总部部门职能，形成了“五部三办”的部门基本格局。以业绩和能力为导向，制定了子公司年度考核办法优化了子公司团队结构，启动了信息化平台建设。企业文化2008年是中信房地产股份有限公司重组后的发展元年，尚未形成明确的企业文化。SWOT

6、SWOT盘点中信地产——SWOT分析-优势与劣势2股东的大力支持，将推动公司快速发展中信母品牌效应，将加快地产品牌的推广政府关系良好，有助于公司进入新的区域和获得新的项目中央企业的形象，有助于公司进行资源整合产品品类较多，有利于形成多个利润来源发展战略不清晰，未来定位、经营目标不明确资产负债率高，财务压力大土地储备量大，项目资源闲置状况明显开工面积和竣工面积不匹配项目类型繁多，未形成主导产品系列和相应的品牌体系产品标准不完善，项目公司“各自为战”现象突出决策流程不完善，整体效率低组织考核和人事评价体系不健全企业文化尚未明确形成SWOTSWO

7、T盘点中信地产——SWOT分析-机遇与挑战2房地产市场短期的需求可能继续维持在较低水平行业土地储备、在建项目、现房库存的压力仍需时间消化行业领先企业的竞争优势开始加大高速现代化、城市化的发展进程带来行业长期向好的机会行业暂时调整带来的资源整合，行业集中度提高的机会抓住行业调整时机，提升经营管理能力企业整合后，将形成清晰的战略、企业文化，从而大力加强公司竞争力的机会中信地产上市后，将迎来资金、品牌、公司实力全面提升的机会区域净利润京津地区-4,490珠三角地区15,939长三角地区4,353东北地区-48中西部地区14,723其他区域-1,0

8、54合计29,422盘点中信地产——净利润分布2销售面积中珠三角占58%，京津占19%，东北占15%；?销售金额中珠三角占49%，京津占34%，东北占12%；盘点中信地产——20