物权法第九讲建筑物区分所有权

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1、物权法主讲人：马栩生副教授华南师范大学法学院一、建筑物区分所有权的内涵二、业主的专有权三、业主的共有权建筑物区分所有权（一）一、区分所有权的内涵（一）区分所有权之由来建筑物的纵向切割2建筑物的混合切割3建筑物的横向切割1一、区分所有权的内涵（二）构成二元说：专有权+共有权2三元说：专有权+共有权+社员权3一元说：专有权1《物权法》第70条：“ 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”一、区分所有权的内涵（三）特征不可分性，与共有权、社员权共命运（第72

2、条）2权利义务的不可分性（第72条）3专有权的主导型1业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务二、业主的专有权（一）专有权的内涵专有权乃业主就建筑材料所组成的空间所享有的权利专有权在理论上通常被认定为典型的空间所有权。二、业主的专有权（二）判定标准—1、构造上的独立性,建筑构造物在构造上可以被区分而与其他部分隔离2、功能上的独立性，即在交易观念上被认为具有独立的建筑物应有的功能二、业主的专有权测绘标准上=套内面积1、套内使用面积：卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室2

3、、套内墙体面积：各套之间的分割墙、套与公共建筑空间的分割墙、外墙（一半水平投影面积）3、套内阳台面积：封闭阳台、不封闭阳台三、业主的共有权（一）共有权的技术标准1、区划内的道路、绿地、公用场所、公用设施、物业管理用房（73条）公摊面积（二）共有权的内容会所究竟归谁？三、业主的共有权（一）共有权的技术标准2、停车位（74条）建筑规划内用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。《物权法》规定含义非常不明确，对于停车位的问题，应当重点关注停车位有没有被列入到小区的公摊面积中。（二）共有权的内

4、容公摊面积三、业主的共有权（一）共有权的技术标准3、维修基金(79条）维修基金是业主在买房或者收楼时按照专有权的比例预先交付的价款，用于建筑物维修之用。《物权法》79条明确规定，维修基金归业主共有。（二）共有权的内容公摊面积六、思考题（一）如何在测绘标准上实现公摊面积的简易化（二）小区的公共部分如何认定，收益如何处理本讲学习结束下次课将学习第十讲“社员权”