司考物权法基本考点：建筑物区分所有权

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1、http://www.chinalawedu.com/司考物权法基本考点：建筑物区分所有权司考物权法基本考点：建筑物区分所有权。民法在司法考试中占有的位置非常重要，每年的基本分值为80分以上，要怎么复习才能将民法掌握好，小面小编为大家整理了一些民法复习资料，希望对大家有所帮助。　　建筑物区分所有权，指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权相所形成的“三位一体”的所有权。需注意：不要错误地以为，只有高楼大厦才能形成建筑物区分所有权。例如：一栋平房，左边一户（独立产权），右边一户

2、（独立产权），中间共用一面墙。这也形成了建筑物区分所有，只不过是世界上最简单的建筑物区分所有。　　享有建筑物区分所有权的人称为业主。《建筑物区分所有权解释》第1条扩大了业主的范围，扩大到一部分尚未取得专有部分所有权的人。业主包括三类人：①依照不动产登记取得专有部分所有权的人；②通过合法建造、继承、受遗赠、法院判决取得专有部分所有权，尚未办理宣示登记的人；③与建设单位签订买卖、赠与等合同，已经交付房屋，尚未办理过户登记的人。　　（一）专有权　　1.专有权的特点：①专有权具有所有权的效力。由此可作两个推论：（a）业主转让其专有权时，

3、其他业主不享有优先购买权。（b）如管理规约规定业主不得转让房屋，属于违反物权法定的约定，该约定不发生物权效力。②专有权受到较多限制。体现在：（a）业主将住宅改为经营性用房的，应经有利害关系的业主同意。所谓“有利害关系的业主”，指本栋建筑物内的所有其他业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张自己属于有利害关系的业主的，应当证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。（b）行使专有权不得危及建筑物的安全。否则其他业主可行使物权请求权。③专有权在区分所有权中居于主导地位。体现在：（a）取得专有权即同时取得共有权和成员权；反之

4、，丧失专有权即同时丧失共有权和成员权。（b）专有权的大小，决定共有权的持有份比例，决定管理权的大小。　　2.专有权的客体：①业主专有的住宅或经营性用房（地板、天花板和四壁形成的空间）。②买卖合同明示由业主单独所有的车位、车库（《物权法》第74条第一款）。③买卖合同明示由业主单独所有的绿地（《物权法》第73条）。④http://www.chinalawedu.com/具有构造上、利用上的独立性，能够进行房屋登记的摊位（《建筑物区分所有权解释》第2条）。⑤买卖合同明示归业主专有的露台（《建筑物区分所有权解释》第2条）。　　（二）共有

5、权　　1.共有权的客体。包括：①建筑物的基本构造部分。如支柱、屋顶、梁、柱、外墙、承重墙、地下室。②建筑物的公用设施。如楼梯、走廊、电梯、给排水系统、公共照明设备、贮水塔、消防设备、大门、通信网络设备、避难层、设备层、设备间。③建筑物占有的地基使用权（建设用地使用权或宅基地使用权），以及小区内的空地（但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外）。④建筑区划内的绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）。⑤建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）。⑥建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。⑦

6、占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位。⑧建筑物及其附属设施的维修资金。　　2.业主对共有部分的权利与义务。除非另有约定，区分所有人按照“持有份”对共有部分享有权利，负担义务。所谓“持有份”，指专有部分的面积占建筑物总面积的比例。内容为：（1）对共有部分的权利包括：①使用权，业主有权共同使用和轮流使用共有部分。②收益权，业主有权依照其持有份取得因共有部分产生的收益。（2）对共有部分的义务包括：①以共有部分的本来用途使用共有部分。②按照各自的持有份分担共同费用和其他负担；并且不得以放弃权利不履行义务。须注意：建筑区分所有权

7、中的共有权既不是按份共有，也不是共同共有，而是一种特殊的共有，又被称为互有。　　（三）管理权　　1.行使共同管理权的组织。包括：①业主大会。由全体业主组成，是业主的意思形成机构。②业主委员会。由业主大会选举产生的部分业主组成的组织机构，是业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会的法律地位：①不具有作为原告起诉业主的诉讼主体资格。根据《物权法》第83条，业主大会和业主委员会虽有权请求业主停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，但无权对该业主提起诉讼。只能由受到侵害的业主提起诉讼。须注意：这一制度目前有所松动。根据《物业服务纠纷解释

8、》第8条的规定，业主大会决议解聘物业服务企业后，业主委员会有权解除物业服务合同（行使任意解除权，此时若出现争议业主委员会可作为原告起诉），但业主委员会仍不承担责任，若有业主欠缴物业费，物业服务企业仍只能请求业主支付。②http://www.chinalawedu