淮安项目市场分析

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1、市场分析目录第一部分：淮安市宏观环境分析一、城市简介二、城市经济发展三、城市发展规划第二部分：淮安房地产市场研究一、市场宏观分析二、中微观市场分析第三部分：项目概况以及项目研究一、项目概况二、项目规划研究三、项目户型设计研究第一部分：淮安市宏观环境分析一、城市简介淮安市地处江苏腹地、江淮平原北部。至今已有2200多年的历史。与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的「四大都市」。2000年12月21日，淮阴市更名为淮安市，下辖涟水、洪泽、金湖、盱眙四县和清河、青浦、楚州、淮阴四区，行政区划土地面积达10072平方公里，城市总人口520万左右。市区面积337平方公里，人口50万左右。二、城市经济发

2、展＊2006年，地区生产总值、财政收入、全社会固定资产投资增长迅速。＊居民生活水平稳步提高。全年城镇居民人均可支配收入10447元，增长14.6％；人均消费性支出7077元，增长10.8%农民人均纯收入4430元，增长10.1%；人均生活消费支出2881元，增长10.7%。在岗职工平均工资16590元，增长17.4％。＊工业经济增势明显。＊重点项目建设进展顺利。＊服务业发展水平进一步提升。＊消费品市场繁荣活跃。消费品市场稳中趋旺。全年实现社会消费品零售总额230.15亿元，比上年增长16.0%。其中，城市消费品零售额146.50亿元，增长16.0%。三、城市发展规划1、城市整体发展规划布局＊城

3、市总体规划成“两组团、双中心”的结构布局。“两组团”是以淮阴区、清河区、清浦区和规划于清浦区城南新建的市行政办公中心、大学城等新区为第一组团，以楚州老城区和淮江路以北规划新建的新城区为第二组团；“双中心”则是以上述“两组团”为淮安市市区城市发展的中心，或者叫“一主一副双中心”。＊淮安城市的特点可概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河2、市

4、级商贸中心区淮海广场商业中心，以主城区组团的淮海广场为核心，以银川路、漕运路、人民路、丰登路等路段所包围区域构成市级商业中心。3、市级高教园区根据城市总体规划，城南片区是淮安主城区四个片区之一，将发展成为以文教、体育为主的生活配套设施完善的城市新区.规划设计范围北起京杭大运河，南到柴米河，西自规划勤政路—明远路—毓秀路一线，以及淮海南路东侧部分用地。4、市级经济园区淮安经济开发区位于淮安主城东部，内设有高新园区、工业园区、商贸金融区、高档住宅区、生态园区，以“九通一平”为前提，建成一个崭新的、人与自然和谐的、生态型、园林式淮安新城区。宏观环境对房地产的影响宏观经济与城市建设的迅猛发展，为淮安的

5、房地产市场发展奠定了良好的基础；同时也要看到，淮安同长江三角洲其他同级别城市在发展中还存在着一定的差距，但发展潜力是巨大的。随着淮安经济、人口及城市规模的不断扩张，对商品住宅的需求将会越发增大。因此，区域经济与城市发展奠定了本项目开发建设的基础。经济因素淮安市整体经济快速发展、人民生活水平逐步改善，对房地产市场的具大支撑作用仍将持续。政策开放淮安地初苏北腹地，良好的政府招商政策，引进大量的外地资金，给城市的建设注入了强大的经济活力。目前象富式康、沃尔玛等大型知名企业或商场已经正式进驻淮安，不仅给淮安解决大量闲置人员就业问题，同时也带入一大批精英人才，促进相关产业的发展。人口因素淮安城市综合实力

6、的增强和工业化进程的加快，将进一步改善城市的生活、工作和居住环境，进而吸引更多的人口在城市居住，繁荣房地产市场。交通因素淮安是水、陆交通十分便利，以淮安为中心，3小时车程内，有大中城市15座，人口8000万，房地产市场容量巨大。第二部分：淮安房地产市场研究一、市场宏观分析作为衡量房地产市场的几项重要数据指标，如开发投资量、施工及竣工面积量、房地产供销量以及价格走势等反映了淮安房地产的基本情况，本公司调研小组经过市场以及相关政府部门的细致的取样调查和总结，相关数据绘制如下表：1、开发投资小结：从当年各季度以及05年与06年比较来看，市区房地产开发投资力度增强，并无减退迹象。市区房地产被房地产商看

7、好，并得到众多资金涌入，其后续竞争将会愈来愈激烈。小结：从05年与06年比较来看，房地产投资占固定资产比重明显增加，并且在2005年第一季度其投资比重已超过22％，市区房地产发展形势被看好。从房地产投资开发情况看，近两年淮安市房地产投资开发也以较快的速度在增长，每季度平均增长率在40%以上。从2006年开始，淮安房地产业就开始高速发展，近2年投资增幅比例相当大，特别是住宅供应量持续扩大。这说明区域