我国现行的土地制度住房制度房屋登记制度及物业管理制

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1、后勤管理基础知识——我国现行的土地制度、住房制度、房屋登记制度及物业管理制度黄学军2012.4xuejunhuang@263.net中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学黄学军一、土地制度1.土地所有制实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有：即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。集体所有：农民集体的范围有下列3种：①村农民集体:村集体经济组织或者村民委员会②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体:村内各该农村集体经济组织或者村民小组③乡（镇）农民集体:乡（

2、镇）农村集体组织中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学黄学军一、土地制度2.土地管理的基本制度（4个制度）（一）国家实行土地登记制度。国有土地核发《国有土地使用证》农民集体所有土地核发《集体土地所有证》使用集体土地核发《集体土地使用证》土地他项权利核发土地他项权利证明书中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学黄学军一、土地制度（二）国家实行土地有偿有限期使用制度除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。（三）国家实行土地用途管

3、制制度根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地（四）国家实行耕地保护制度中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学黄学军一、土地制度3.征收集体土地的政策规定征收土地批准权限：征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地由省级人民政府审批，并报国务院备案。中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学黄学军一、土地制度对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助征地由用地单位支付土地补偿费、

4、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。建设单位申请征地不得化整为零临时用地必须办理报批手续临时使用土地的期限，最多不得超过两年临时用地超过批准的时间，可再提出申请中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学黄学军一、土地制度4.集体所有建设用地只有三种情况可以使用集体所有的建设用地兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所有的土地。农村村民建住宅使用本集体所有的土地。乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。（小产权房、公墓等）中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学黄学军一、土地制度

5、使用集体所有建设用地应当符合：乡（镇）土地利用总体规划。土地利用年度计划。村庄、集镇规划。依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地的，还必须办理农用地转用审批。中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学黄学军一、土地制度5.国有土地使用权出让土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。中国房地产估价师与房

6、地产经纪人学会武汉理工大学黄学军一、土地制度国有土地使用权出让的特征：土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。没有所有权，只有使用权。在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进行转让、出租、抵押等经营活动。只有支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让。是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学黄学军

7、一、土地制度国有土地使用权出让方式工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。各类用途的国有土地使用权出让最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学黄学军一、土地制度6.土地使用权划拨划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式。划拨土地没有使用期限的限制，未经许可不得进行转

8、让、出租、抵押等经营活动。在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学黄学军一、土地制度划拨土地使用权的范围下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准，划拨土地使用权：国家机关用地和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。划拨土地使用权可以转