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时间:2018-07-28
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1、我国现行城市住房制度必须改革——对我国房地产业的再思考之二黄小虎大约从2003年开始,我国政府几乎每年都要出台对城市房价的调控措施。但是道高一尺魔高一丈,房价在调控中一路高歌猛进,已经成为严重的民生问题和社会问题,也成为舆论界和研究界关注的热点。综合十几年来各界的研究、分析、建议,影响房价的因素有,城市人口变化引起的需求变化,土地供应量,货币供应量,银行房贷政策如首付比例、利率、限贷,行业管理政策如限购、限价、限面积、限身份,此外还有市场管理,税收管理等等诸多方面。以上这些,基本属于影响房价的短期因素。对房
2、价长期走势起决定作用的因素,是相关的制度建设和改革。其中,第一位的是住房制度,其次是土地制度、财税制度、投融资制度、户籍制度等等。多年来政府的调控,主要围绕短期因素展开,调控的效果不佳,房价甚至越调越高。其原因就在于,没有针对制度建设的缺失,深化改革。2009年之后的几年间,笔者陆续发表“对我国房地产业的再思考”、“我国城镇住房制度改革思路的演变”、“19解决城市居民住房问题应实行‘三轨制’”、“关于保障性住房”等文章,以上文章分别发表于:《开放导报》2009年第5期;《红旗文稿》2010年第1期;《中国房
3、地产业》2010年第7期;《学习时报》,2011年7月19日;《上海国土资源》2012年第1期。从不同的侧面,分析我国城市住房制度存在的问题,提出改革的建议。本文下面的论述,在很大程度上是重复过去的观点,但有新的分析,对有关方面的批评更加直接了当一些。一、城市住房制度改革历史回顾上世纪80年代,国务院成立住房制度改革领导小组,在组织各界、各地调研、试点基础上,探讨改革思路,拟定改革方案。经过较长时间探讨,社会各届对住房制度改革形成如下共识:需求侧(存量住房)是“租售并举,提租促售,以售带租,小步快走”;供给
4、侧(新建住房)则是政府建房,合作社建房,私人建房和开发商建房并举。我理解,租售并举,是要让住房买卖市场和租赁市场共同发展,消费者可以根据市场的租售比价和自己的购买能力,自主选择住房消费方式。政府建房,主要解决最低收入人群的住房保障;住宅合作社作为非盈利经济组织,是普通工薪阶层合作互助解决居住需求的重要渠道;私人建房,主要是小城镇居民用于自住;开发商建房,对应的是高收入人群或富人阶层的居住需求和投资、投机需求。这些改革思路,在国务院80年代末和90年代初出台的住房制度改革方案中,都有所体现。19按照这些思路,
5、当时的建设部开展了积极探索。例如,在烟台、唐山、蚌埠等城市开展提租促售、租售并举的改革试点,取得成功经验。例如,在全国探索建立和发展住宅合作经济。到90年代初,全国有5千多个住宅合作社,成立了全国性的协会组织,制定颁发了规范的住宅合作社章程;建设部还出台了城镇合作住宅管理办法,召开了2次全国性的工作会议。一时间,住宅合作经济呈现出广阔的发展前景。但是,1998年以后全面推行的房改,却偏离了最初的改革思路。只售不租使住房租赁市场至少沉寂了十几年,误导了人们的住房消费观念。住房供应方面,政府长时期缺位;私人建房
6、始终没有得到法律和制度的规范;曾经生机勃勃、欣欣向荣,受到政府大力支持的住宅合作经济,突然间偃旗息鼓,了无声息。结果,开发商成了住宅市场的唯一供应渠道,没有任何竞争对手,使其居于市场的制高点,掌握了最终定价权。由此,才会产生五花八门、无奇不有的各种市场乱象和人间百态。各种势力、各类人等,纷纷菌集在开发商周围,分享房价大餐。普通购房者则成了砧板上的鱼,任人宰割。需要指出的是,开发商的自然垄断地位,并不是开发商自己争来的,而是有关政府部门的制度安排的结果。任何人只要作了开发商,在行业内部竞争的巨大压力下,都必须
7、追求利润最大化。而普通住宅的利润水平不应该很高,甚至不该有利润,让开发商来负责普通人群的住房供应,是严重的供需错配。在巨大的居住性需求和巨大的投资、投机需求的共同作用下,房价只会一路高涨,失去控制。19后来,有关方面终于认识到,解决城市住房问题,政府不能缺位,承担起廉租房甚至公租房的建设供应责任。但是,城市普通收入人群的问题至今仍然没有得到解决,继续让他们挤在开发商的供应渠道里,只能是给投资、投机需求做垫底。限购也好去库存也罢,都不能根本解决他们的住房问题。土地制度也存在缺陷,一是不允许集体建设用地进入市场
8、,即使符合规划,也不能开发商品房,不让农民的宅基地入市交易,结果是进一步强化了开发商的自然垄断地位。二是政府经营土地,导致政府过于依赖土地财政和土地金融,依赖循环往复不断征地、卖地。地价高了政府可以多一些收入,但也把房价抬上去了。房价已经成了令政府左右为难的头号难题,一头是群众利益,一头是政府收入,只要现行土地制度不改,这就是一道无解的死题。总之,现在我国的城市住房市场,是一个没有充分竞争的市场,开发商处于自然垄
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