众鑫地产南昌项目营销战略与策略

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1、众鑫地产南昌项目营销战略与策略众鑫地产南昌项目营销战略与策略报告结构思路项目基本情况——老城中心区边缘，高容积率中大规模综合开发项冃项目位于南昌市城市中心区边缘，内环线边缘，心理距离较偏远；项目位于朝阳洲板块临近洪城大市场，交通便利,有较好的购买潜力，大市场老板是木项目主要目标客户；项目周边较为杂乱，地块内地势平整，具备一定的绿化和水资源；项目在南昌市属于中等偏大规模，容积率较高，土地出让条件复杂，要求多种物业类型混合模式；项冃所在区域一一项冃临近的洪城市场形象差,客户现有心理认知度低，朝阳洲则具有老城区的良好形象项

2、目周边环境一一周边环境较差，市政工程的改造不可能在项目前期完成，导致前期现场展示无法到位周边旧房较多一一客户在与项目高端形象对比中会产生一定的心理落差西侧水渠改造不可控一一门前水塘需连同市政道路一同改造，但时间上不可控。当前散发恶臭，若在未拆迁前引客户前来，极易造成不良印象抚生路改造还需时日一一项目紧邻道路路况较差，影响出行，影响客户的购买欲望；报告结构思路项目本体之规划篇一一最终报批方案达到较高水平，是一个较具有市场竞争力的价值最大化方案项目本体之外型篇一一新古典主义风格加上高档典雅的立面提升项目整体品质感项目本体

3、之园林篇——以法式（欧式）皇家园林为主题，给予客户由外至内体验式震撼感受，实现差异化项目本体之户型篇一一90/40的各类产品线户型面积分配基本与市场主流一致，局部控制面积，应对风险能力增强有效地控制了各类户型的户均面积，控制总价能力增强非小户型社区，天然客户门槛提升项目定位产品线多元化，增强市场风险的应对能力项目本体之户型篇一一产品多处亮点（储物间，露台赠送，紧凑型功能房等）迎合市场主力客户群体需求，均好性产品加上局部亮点应对市场竞争项目本体研判总结报告结构思路红谷滩、青山湖和象湖南板块竞争性较强，京东和中心板块竞争

4、较弱7月T0月初楼市持续疯涨，南昌市场涨幅普遍在500-1000元左右,远超以往历史记录南昌后市展望：近期由于新政影响，市场进入盘整期，但从长远来看，由于有良好基本支撑面，未来价格将保持平稳发展势头区域内项目较少，未来除皇冠国际为标杆项目，星河国际尚余公寓尾盘外，均无大量供应，区域内竞争并非主流皇冠国际为区域内标杆项目，星河国际产品与本项目无冲突，项目上市期间区域内竞争不强红谷滩、青山湖和象湖南板块未来主要供应楼盘一览由于区域价值差异性大，区域外的竞争以替代性竞争为主项目面临竞争环境的启示报告结构思路开发商目标报告结

5、构思路由于市场大势好，楼盘销售火爆，造成市场营销意识不强，整体呈粗放式营销南昌市场整体大好，楼盘一经推出，普遍处于抢购的状态，销售难度低造成整体营销意识不强，呈粗放式状态；郊区楼盘区域陌生，客户心理认知程度不高，营销活动较多，推广费用相比城区楼盘更高，推广力度更强；市场调研结果表明，目前南昌中高端项目营销的常用渠道如下表所示：报纸是最有效并被广泛接受的推广渠道，电视、电台受众面相对窄，难以聚焦，且效果一般车体广告虽不是主要的宣传渠道,但实际效果不错，当前设计水平还有较大提升空间户外广告牌作用显著，重点地段一牌难求，市

6、场现有设计制作水平良莠不齐活动营销较普遍，水平较高，客户更接受参与度较高，有实际优惠的活动大型的活动不多，明星代言活动至今仅有2-3例，主要以与客户联谊的活动居多。江南都市报记者售楼处是展示楼盘品质最重要的元素一一大部分楼盘售楼处包装较简陋，不利于形象的展示，少数中高端楼盘重点打造，促进销售效果明显前期园林、样板房等展示区逐渐受到重视，特别是城郊大盘的实景展示很多达到了较高水平大部分楼盘展示及导示系统设计水平较低，细节处理不到位，品牌开发商相对更注重细节，精细化程度高部分楼盘围板、形象墙和导示系统水平较低，宣传内容设

7、计感不足，建造细节处理不善，弱化项目形象，降低项目档次，对销售产半消极影响；少数中高档楼盘投入高，注重细节处理，全面展示项目形象，宣传产品理念，对项目销售起到积极作用。工地现场包装大多较凌乱、粗糙，破坏项目整体形象，楼体广告功能没有得到充分发挥,少数项目水平较高部分项目工地现场缺少围合，楼梯广告功能没有得到充分发挥，凌乱粗糙的现场环境降低项目形象，对销售产生消极作用；少数中高档楼盘充分利用现场工地和楼梯广告进行宣传，建立项目高端形象，促进销售。一些大型外地品牌开发商将客户会的形式带入南昌，但本地客户维护更多靠口碑传播

8、万科、绿地等外地品牌开发商项目引入客户会：建立品牌影响力，为后续项目发展奠定基础；同时在全国大范围内储备客户资源；更多利用传统的口碑传播、老带新、关系转介等形式：如恒茂等本地开发商，通过长期项目积累客户，自发传播，形成客户群，恒茂有恒茂生活会维系老客户群体；许多本地项目通过前期较高声誉，占有较大市场分额,亦有一定固定客户群体；一年两次房交会进入