杭州华贸鞋城商业定位调整思路

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1、杭州华贸鞋城商业定位调整思路一、华贸鞋城所处的大商圈华贸鞋城处于杭州的核心商业区——武林商圈，该商圈的商业状况如下：1、业态特征武林商圈北向跨运河至文晖路，与朝晖大型居住区相邻，南至凤起路，东至中山北路，西与武林路时尚女装街相接，商业业态布置格局就是典型的“U”字型坐北朝南布局。它的朝南开口像一个袋口，也像一个聚宝盆口，既可以吸纳来自东西两端的诸如环城北路、体育场路东西两端的人流量，也很容易容纳来自朝南方向的延安路来的客流量。因此，一直以来武林商圈就是杭州最繁华的商业核心圈，它是杭州商业繁荣的一个象征，也是各大商家的必争之地。经过多年的发展，现在的武林商圈不仅有积聚相当好的人气基础，还

2、具有非常成熟的商业形态，商业集中、交通便捷、基础设施完善。商圈内居民多具备较强的经济实力，能够形成有效的消费。武林商圈内的包容性非常强，涉及的业态也非常广。高档购物中心、百货商场、专业市场、专卖店、便利店都有分布；商圈内还有很多品牌专卖店、特色餐饮连锁店、咖啡店以及各类饰品店、服装店。今后商圈内的经营业态将会增加休闲娱乐及时尚消费元素，所以，酒吧、咖啡吧、茶座以及高档精品店如家居用品店、香水店都比较适合这一商圈的商铺经营。2、现状分析早前的武林商圈主要集中在武林门一带。杭州大厦、银泰、杭百等大型购物商厦雄居武林广场；白马大厦、华浙广场等商务楼林立，电信、联通、移动总部也坐落在此，商贸业

3、发达。而白鹿鞋城、华贸鞋城，武林鞋城、百姓鞋城、步步高鞋城等大型鞋城的集中，各大品牌手机专卖店的开放，使得武林门一带的市场更为繁荣。在武林路女装街，你既可以看到哥弟这样的大牌，又可以选择江南布衣这样的本地品牌服饰。它们共同组成了武林路多姿多彩的流行世界。3、商铺行情目前，杭州的旺铺依然是围绕着武林商圈，并向外扩散的。由于武林商圈一带的人气一直很旺，所以附近旺铺的地位依旧牢固，而且供求极不平衡，基本处于卖方市场。商铺售价约为4万-8万元/平方米，年租金最高可达7000元/平方米左右，投资回报率约为6-7%，方位稍逊的在4-5%。也有一些相对便宜的商铺，这些商铺或位于小马路或商业氛围相对较

4、差。其中，孩儿巷商铺的售价约在2.5万元/平方米以上，百井坊商铺售价约为2.2万元/平方米，附近的白云大厦、同方财富大厦或越都商务大厦，它们的售价约在3万-3.8万元/平方米。而目前体育场路商铺的售价也多高于3.5万元/平方米，有的甚至要超过5万元/平方米。4、发展规划按照规划，作为武林中央商务区发展建设的武林商圈，其业态结构将由目前商业30%、商务30%、住宅40%，转变为商业40%、商务40%、住宅20%，商业发展前景更好，商铺经营更加有利可图。由于该地区大型百货店已相当密集,所以今后要鼓励发展品牌专卖店、专业店及中小型餐饮业,在西湖文化广场周边增加休闲、娱乐及时尚消费设施。规划期

5、间,将结合地铁1号线站、地下车库及武林广场地下商城建设,以武林商圈为核心,打造武林中央商务区。二、华贸鞋城所处的小商圈商圈同样有大有小，从武林商圈来看，它可以分成二个细分商圈，以环城北路为界，环城北路以南属于典型的商业中心区，而环城北路以北则是标准的中央商务区（CBD），其所停留的人流特点是不一样的。商业中心区的消费群体是以购物为主，而中央商务区（CBD）的消费群体则是以休闲、娱乐和餐饮为主。三、调整后的商业定位大思路我们认为有二个可以重点考虑的市场点：商业档次有效商圈范围211.高端奢侈品——目标市场是全市及周边地级城市的富有人群2.休闲娱乐MALL——为CBD办公人群提供八小时外的

6、各类休闲、健身、娱乐与餐饮服务业态与业种规划招商规划招商优势：公司长期积累的超过20000个以上各类业种的客户公司操作宁波曼哈顿广场积累的1000各以上的客户公司背靠中国最大的商业网站—联商网--杭州各类租客资源针对本项目新拓展的客户四、项目赢利模式我们建议采用国际惯用的商业地产赢利模式——纯租赁模式，坚决建议贵司不深度介入零售业。租金收入将是中短期的主要收益；长期目标是在有新的大型项目待开发的前提下，可以考虑项目大幅增值后整体出售给境内外房地产投资机构。五、管理模式大型商业物业的管理特点是统一管理、分散经营，针对这一特点，我们建议采用如下的管理模式。管理功能图招商市场行政保洁工程主要

7、管理功能商业管理物业管理营运客服财务管理模式选择上，建议采用香港惯用的商业管理模式。由贵司成立一家经营管理公司进行商业功能的日常管理。公司设立商业管理部，负责商铺的租赁、市场营销和现场营运管理等工作，为促进商铺日后良好经营管理，可以聘请国内外专业的商业顾问公司作为商业顾问。重视商业管理顾问将有助于商铺日后经营，对商铺的价格提升和销售均有正面的影响。物业管理直接外包给开发商属下的或其他的物业管理公司，商户直接承担相应的物业管理费用。六、商铺交付标