商品房预约协议之认定及违约责任承担

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1、商品房预约协议之认定及违约责任承担商品房预约协议之认定及违约责任承担商品房预约协议之认定及违约责任承担案情】（注:本案例刊载于《最高人民法院公报》2012年第11期）原告:张励。被告:徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）。1999年6月，徐州市泉山区奎山办事处（原奎山乡）奎西村旧村改造工程经徐州市有关部门批准分期实施。2003年10刀，旧村改造工程二期启动，被告同力创展公司开始参与该工程，并将该工程定名为橙黄时代小区。建设的房屋部分用于安置原奎西村拆迁居民,其他部分作为商品房对外出售。被告同力创展公司

2、参与上述I口村改造工程后即对其拟开发建设的部分楼盘对外进行出售。2004年2月16日,被告与原告张励签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》一份，该预订单约定:原告预订被告开发的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房，该房屋建筑面积预计为123平方米，双方约定房屋单价为2568元/平方米，签订合同时单价不变;原告向被告预缴购房款5万元,合同签订吋再缴付剩余房款25.8484万元。同日,原告按上述约定向被告交纳房款5万元。其后，因拆迁受阻，该工程进度拖延,被告同力创展公司未通知原告张励签订商品房买卖合同。200

3、6年,国务院发文要求自2006年6月1日起对新审批、开工建设的商品房项目中套型面积在90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。2007年徐州市政府发文规定自2007年10月起徐州市所有的各类居住工程必须采用现交框架等结构体系。因此，被告此后建设的橙黄时代小区的商品房套型面积发生了变化。拆迁安置过程中,根据拆迁情况和建设进度，被告同力创展公司将橙黄时代彩园小区8号楼作为拆迁安置房对拆迁户进行了安置，并于2008年3月19日将其与原告张励签订的预订单中约定的橙黄吋代小区彩园组团8号楼1单元102室（89平方

4、米）安置给拆迁户徐西成。2010年1月21日,被告同力创展公司取得橙黄时代小区彩园组团5、6、7、8号楼的商品房预售许可证。2010年3月，原告张励起诉要求被告继续履行合同（预订单），后因故撤回起诉，于2010年11月16口再次诉讼，要求被告按原合同（预订单）价格赔偿不低于90平方米的房屋一套并赔偿其他损失10万元。审理过程中,原告张励表示，如被告同力创展公司确实无房可交,原告则要求被告一次性给付33万元。审判】江苏省徐州市泉山区人民法院经审理认为：民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则,必须遵守国家法

5、律和政策。本案中,原、被告双方作为具有相应民事行为能力的行为人在签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》时意思表示真实，且内容比较具体，因此该预订单在双方间产生了相应的权利义务关系，其所确定的内容在双方间产生拘束力。但因该预购单签订时所涉及的标的物尚处在规划之中且被告同力创展公司当时并未取得商品房预售许可，故首先需要确定该预订单的性质。一、关于原、被告双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》的性质问题。依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相

6、关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务;本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容,将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备商品房销售管理办法笫十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方

7、式,商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款吋间，交付使用条件及日期,装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说,商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同木身无杲，因此在实践操作过程中,这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。本案中，原、被告双方签订的《橙黄吋代小区彩园组团

8、商品房预订单》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款时间进行了明确的约定，但因双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而且没有进行施工，被告同力创展公司也没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重耍条款在预订单中没有明确约定,属于未