房地产企业如何逆势营销

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1、房地产企业如何在逆市中实现有效营销及奥运之后房市分析第一部分：房价飞涨的财富转移效应及日本、香港和台湾经验教训一、房地产业的基本特征二、房市的行为心理学和心理需求三、决定房价上涨和下降的因素四、房价是否合理的评价体系五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害六、台湾、日本和香港的房地产泡沫目录房地产业是国民经济中一个非常被动的经济部门，由于土地的稀缺性，它只能根据国民经济发展的需要来对稀缺的土地资源进行有效的配置而不是国民经济的增长源动力（基础性产业）房地产业是国民中一个非常重要的经济景气指标，房价过低的表明经济不景气，但是房价过高则意味着经济有泡沫

2、，都需要进行调控（先导性产业）正因为如此，成熟市场经济国家没有一个是把房地产作为国民经济的支柱产业的（支柱性产业）注：2003年9月《国务院关于促进房地产市场健康发展的通知》明确指出：“房地产关联度高，带动力强，已经成为中国国民经济的支柱产业“房地产的基本特征房地产业的先导性（中国）相关产业名称带动效应相关产业名称带动效应金融保险业0.145农业0.048商业0.145电器机械及器材制造业0.045建筑业0.094行政机关及其他行业0.041非金属矿物制造业0.093防治业0.040化学工业0.090金属制品业0.039社会服务业0.087食品制

3、造及烟草加工0.038金属冶炼及延压加工0.054电子及通信设备制造0.038机械工业0.049造纸印刷及文教用品制造0.037对40个产业的总效应1.416房地产业的先导性（OECD成员国）相关产业名称美国日本英国澳大利亚食品制造及烟草加工0.050.050.100.03造纸业0.050.050.10化学工业0.030.050.07批发零售业0.120.160.150.09建筑业0.140.170.200.13运输及仓储业0.090.060.100.06金融保险业0.240.090.170.09社会服务业0.140.110.110.131.33

4、1.561.831.03一、房地产业的基本特征二、房市的行为心理学和心理需求三、决定房价上涨和下降的因素四、房价是否合理的评价体系五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害六、台湾、日本和香港的房地产泡沫目录房市的行为心理学期望理论对损失非常敏感，该理论认为定量损失的痛苦大于等量活力的快乐。一些研究计算出，三倍获利的快乐等价于一倍损失的痛苦锚定理论人们经常使用经验法则来帮助他们在不确定的环境中做出决策，投资者相信他第一次投资时的市场是一种锚，市场会回归到这个初始水平上羊群效应认为随大流比采取与众不同的做法更安全，循规蹈矩比特立独行犯错误的可能性小认知

5、失调当有证据表明信念或假设是错误的时候，人们所经历的精神冲突，他们关注那些支持自己选择的理论，忽略警告摘自：美国运通银行首席经济学家和战略顾问约翰.卡尔弗利房市的心理需求需求一：真实需求（刚性需求）需求二：投资性需求需求三：投机性需求（虚拟需求）专家认为大于20%出现泡沫注：最新出来概念“购房偏好需求”投资与房产泡沫价格投资是追涨的，所以需求曲线斜率为正，且比较陡峭，因为投资需求的弹性较小供给缺乏弹性曲线的斜率比较陡供不应求，形成轻度房地产泡沫，但不会破灭数量投机与房产泡沫价格投机需求是追涨杀跌的，所以在房价低时，需求曲线斜率为负，在房价较高时，

6、需求曲线斜率为正，且比较比较平坦，这表明投机需求弹性较大，一旦房价下跌，投机需求即刻就会消失。从而导致房价泡沫破灭尽管房产的供给大于需求，但是由于投机者介入而导致房价迅速上升，形成严重房产泡沫，形成房产泡沫破灭数量投机导致房价上升形成房产泡沫一、房地产业的基本特征二、房市的行为心理学和心理需求三、决定房价上涨和下降的因素四、房价是否合理的评价体系五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害六、台湾、日本和香港的房地产泡沫目录关于房价上涨的定义1950年2000年居民税后可支配收入4500居民税后可支配收入100000200平米的房价为8500200平米

7、的房价为200000工资房价比未变，所以美国的房价没有涨1、城市化的加速发展期2、居民收入水平增加3、财政政策；扩大基本和公共设施建设4、土地政策收紧5、当地政府6、资本市场繁荣7、宽松的货币政策8、人们对未来价格上涨的期望9、特殊的经济时期（例：货币升值）推动房价上涨的动力1、产业转移2、土地政策放松3、货币政策从紧4、利率和税率升高(CPI降低）5、经济萧条，失业率增加6、资本市场出现萧条7、遭遇金融危机导致房价下跌的原因一、房地产业的基本特征二、房市的行为心理学和心理需求三、决定房价上涨和下降的因素四、房价是否合理的评价体系五、房价飞涨的财

8、富转移效应及泡沫的危害六、台湾、日本和香港的房地产泡沫目录房价是否合理的评价体系指标1:居民购房能力房价x90㎡/可支配收入x3问题:国