逆势营销专题研究

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1、逆势营销专题研究逆势营销专题研究Research理论基础Research市场研究Research营销策略地产“势”Research理论基础地产“势”《孙子兵法-兵势篇》：激水之疾，至于漂石者，势也；鸷鸟之疾，至于毁折者，节也。故善战者，其势险，其节短。房地产顺势与逆势的判断因素主要有两个：地段和市场。市场的“势”要大于地段的“势”。营销理论地产“势”地段顺势逆势市场优劣牛市熊市游击战阵地战运动战地段论李嘉诚：地段，地段，还是地段。陈劲松：你是谁不重要，你周围是谁才重要。地产“势”Research理论基础营销理论市场周期论房地产市场属于典型的政

2、策市场，受行政手段、金融政策、土地政策、税收政策、保障房政策等宏观调控政策影响。具体表现为交易量、房价、供需关系、投资量等变化因素。地产“势”Research理论基础营销理论阶段价格阶段：复苏繁荣衰退萧条市场典型表现开发商策略繁荣交易量急剧增加，产品供不应求，拉动房价越来越高，吸引开发投资量猛增。最佳策略：土地储备；而销售策略是：分期卖楼衰退交易量少，市场需求减少，房价涨幅减缓。一次性卖楼萧条交易量锐减，市场需求急剧下降，产品严重供大于求，商品房空置率上升，房价持续下跌。实力较弱的开发商难支破产，一般开发商受严重损失。投资量负增长。最优策略：

3、继续卖楼，观望将会付出更大的代价复苏交易量回升，房价趋升，自用者较多，少数投资者进入无法判断是否真正复苏，所以地价低，没有人买地地产“势”Research理论基础CProduct产品Place渠道推广Promotion促销Price价格“4P”营销理论科特勒将产品、渠道、促销、价格作为营销的四大要素。结合“4P”理论和房地产实际情况，我们将房地产营销演绎成以下五大环节：产品、推广、展示、价格、销售。营销理论营销的4P理论基础是以”C”客户为中心房地产营销销售产品推广展示价格地产营销“逻辑树”在竞争激烈的成熟市场，房地产营销已经进入无招时代，成

4、功的营销只是将各个环节完美执行，无缝对接，最终形成强大的合力，实现完美销售。地产“势”Research理论基础营销理论市场环境市场供给市场需求市场价格趋势研判Research市场研究宏观经济GDP：2014年一季度国内生产总值增长7.4%，在7.5%左右目标区间。从2012年经济合理区间运行政策以来，经济发展较为平稳。从世界范围看，增速较快。CPI：5月份CPI环比小幅上涨，同比涨幅有所扩大。分类别看，各类食品价格环比涨跌互现，七大类非食品价格环比四涨一平两降，总体较为平稳。PMI：5月中国制造业采购经理指数为50.8%，比上月上升0.4个百

5、分点，已连续3个月回升，预示我国制造业继续稳中向好。市场环境市场供给市场需求市场价格趋势研判Research市场研究国房景气指数政策调控中国房地产从2005年底开始进入调控反复阶段，房地产成为调节经济的工具之一，随着政策起伏。但是从2010年底开始，房地产调控进行持续阶段，尤其是克强经济学对经济挤压调整，不再依靠房地产。2013年随着对政策的适应，房地产出现了小阳春，但是2014年初银行贷款利率上浮，市场出现惨淡景象。扶植发展阶段调控反复阶段高压调控持续阶段收紧信贷、加大税率抑制需求05年新旧国八条，06年国六条，稳定房价。抑制房价过快增长。

6、上调公积金、二套房贷款利率、二套房首付比例央行6次加息提高提高土地使用费标准70/90政策全面扩大需求减免营业税期限，5年改为2年央行五次减息二套房利率优惠支持开发商融资和信贷放宽土地款支付期限和比例加大建设保障房数量增加供给、抑制需求、调控房价提高二套房首付和贷款利率二三线城市全面限购全面提高房贷利率坚持调控不放松，中央继续加压释放建立不动产登记制度信息释放征收房产税信息促进房地产市场持续健康发展市场环境市场供给市场需求市场价格趋势研判Research市场研究局部政策从地方房地产政策来看，多个城市继续实施放松限购、限贷政策，以缓解目前房地产

7、市场库存过大的压力。呼和浩特市政府出台户籍管理细则，规定6月1日起，可持网签购房合同等办理落户手续；海口出台落户新政，进一步放宽海南省户籍购房者在海口购房落户政策；芜湖支持外地人使用住房公积金贷款购房，宣城则相应调整了住房公积金贷款条件和额度；福建省出台《进一步规范经营性房地产用地出让工作的若干意见》，被业界人士称为福建省“史上最严”。郑州出台为房贷担保政策。《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法(征求意见稿)》发布，这是郑州首次就个人住房置业贷款政策性担保出台意见。铜陵市政府出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，涉及购房入户、契

8、税补贴等一系列政策；市场环境市场供给市场需求市场价格趋势研判Research市场研究整体市场供给增长收窄全国房地产市场开发投资、土地购置面积、新开工面积、开发资金来