关于人防车位在土地增值税清算时的成本扣除问题

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1、关于人防车位土地增值税清算时的成本扣除处理问题人防车位，在房地产项目中的定位一直都比较模糊。在现实工作中，人防车位是不能在市场上进行产权交易的，只能由物业公司或者开发商进行出租经营。一、人防工程的现状根据《中华人民共和国人民防空法》（以下简称《防空法》）第五条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。人民防空主管部门对人民防空工程的维护管理进行监督检查。从整个《防空法》的内容来看，人防设置并未清晰的写明权属归人防部门所有，但

2、《防空法》第四十九条规定：'‘有下列行为之一的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期改正违法行为，可以对个人并处五千元以下的罚款、对单位并处一万元至五万元的罚款；造成损失的，应当依法赔偿损失：（一）侵占人民防空工程的；”从中可以看出，人防工程是不能随便进行交易处理的。目前全国大部分的人防工程均是由开发商或者物业管理公司经营维护，并未移交给人防部门。二、土地增值税清算中人防工程的成本扣除问题从人防工程的现状来看，由于基本所有的人防工程都没有移交给人防管理部门，不能依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[

3、20061187号）第四条第三款规定的“建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除”的规定进行扣除。但人防工程都是根据《防空法》的规定进行建设的，如果建设成本不能在清算时扣除,对房地产开发商来说似乎也很委屈。如果要在土地增值税清算的时候作为开发成本扣除，应如何处理呢？根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这里提供了一种思路，是否可以根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[20061187号）第四条第三款“建成后产权属于

4、全体业主所有的，其成本、费用可以扣除”的规定来进行扣除呢？答案是不一定，因为人防工程的经营也存在多种情况，在土地增值税清算过程中，人防车位的成本是否可以扣除，可以区分以下几种情况来处理：1•开发商将人防车位的几十年的使用权（一般为20年或者40年）出售给客户，可以将这个出售行为视为车位的出租行为，其营业税不是按销售不动产来征收（营改增后增值稅按照销售不动产来处理了），而是按租赁业来征收。由于开发商出售人防车位的使用权，其实质行为是开发商将该物业用作出租用途，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值稅清算管理有关问题的通知》（国税发［20061187号）第三条第二

5、款的规定：“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”值得注意的是，开发商的这种行为，正好符合产权未发生转移的条件，对人防车位或者产权较为模糊的物业可以套用该标准，将收益的归属作为成本是否准予扣除的判断标准。2.如果人防车位在建成后房地产公司移交物业管理公司，由物业管理公司负责出租，则人防工程的建设成本可以在土地增值稅清算时扣除。其依据是以下两条：（1）《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

6、第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。（2）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国稅发［2006］187号）第三条第一款的规定：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。因此，由物业管理公司负责经营管理人防工程，可以视作人防工程的产权暂时归全体业主所有，其行为符合国税发[20061187号的相关规定，这种情况下，应允许开发商扣除人防车位的成本费用。三、具体扣除操作在实际操作过程中，开发商和税务机关之间肯定会为人防工程的成本扣除问题进行角力。怎么操作才能既满足开发商扣除的

7、需求又不至于让税务机关在执法过程中存在风险？建议通过以下的措施，达到双方的目的：1.开发商可在媒体上刊登公告或者在小区内张贴公示，明确放弃对人防工程的经营管理权，由物业管理公司进行经营管理；2.物业管理公司应对人防物业的经营管理收入独立核算，并在物业管理承诺中，保证人防工程的经营管理收入归全体业主所有，并将承诺在小区内公示。3.税务机关应对以上措施承诺现场取证，并定期检查物业公司的经营收入是否用于小区的公共开支。如果上述措施能得到较好落实，则建议允许在土地增值稅清算时对人防工程的成本予以扣除，反之则不允许在清算时扣除。