土地增值税清算利息扣除办法有待从新设计

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1、北京金信永恒管理顾问有限公司中国财税教育网www.cctax.bj.cn土地增值税清算：利息扣除办法有待从新设计　前些年，楼市火爆时，在土地增值税清算中，房地产企业对利息支出如何税前扣除并不十分在意。近1年多来，随着楼市低迷，房企资金链日益紧张，众多房地产企业开始把开源节流的目光转向利息支出的税前扣除上。一般而言，房地产企业融资额占资金总额的比重大多在60%以上，有的甚至达到了80%以上，利息支出的金额很大。如何在土地增值税清算中尽可能多地在税前扣除利息支出，是当前房地产企业关心的一个税务问题。　　扣除方法简易，与真实支出差异渐大　　记者调查发现，目前房企能享受的税收优惠政策并不多

2、，而且土地增值税实行较高的超额累进税率（目前有30%、40%、50%，60%等四档），资金链的紧张让房企纷纷把目光集中在了利息支出能否据实扣除上。“如果利息支出能据实扣除，将在一定程度上缓解融资压力。尽管可能杯水车薪，但毕竟聊胜于无。”一家房企的财务负责人无奈地说。　　对于利息支出如何计算，土地增值税暂行条例实施细则明确规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或

3、不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。5http://www.cctax.bj.cn咨询热线：0512-8896299688962998李漫老师手机：13222243169　　上述规定中提到的“本条（一）项规定计算的金额”，是指取得土地使用权所支付的金额，即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用：“本条（二）项规定计算的金额”，是指开发土地和新建房及配套设施的成本（下称房增开发成本），即纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配

4、套设施费、开发间接费用。　　简单理解，就是如果企业在计算利息扣除金额时，能够按转让房地产项目计算分摊，同时能够提供金融机构证明，就可以直接据实扣除。但在实践中，同时能满足直接扣除条件的企业几乎没有，因此只能按照两种相对比较简易的办法来粗略地计算税前扣除额。一种计算方法是：（取得土地使用权所支付的金额+房增开发成本）×5%+实际利息支出，另一种计算方法是：（取得土地使用权所支付的金额+房增开发成本）×10%.　　北京中旭永晟税务师事务所所长左永丰告诉记者，房企往往是先融资，然后再将资金分散在各个项目上进行开发，计算缴纳土地增值税也是按照项目进行。因此，企业虽然知道利息支出总额，但具体

5、到每个项目上，真实的利息扣除额是多少，受多种因素限制很难计算清楚。从理论上说，按照上述简易方法计算利息扣除额时，因为是“简易办法”，一定是一些企业亏了，一些企业赚了。5http://www.cctax.bj.cn咨询热线：0512-8896299688962998李漫老师手机：13222243169　　记者了解到，由于大部分企业都无法准确归集项目开发成本，准确计算借款利息支出，因此只能按土地增值税暂行条例实施细则规定的计算基础及相关比例（10%）计算扣除，通常实际发生的利息会大于按基数乘以5%计算的金额。仅利息一项，两种计算方法导致最后税款差异较大。现在，房企非常希望寻找一种更好的

6、方法，能够将利息支出的金额进一步算清楚。但遗憾的是，“真实的利息扣除额”似乎是一个非常理想化、抽象化的数字，没有人能准确地算出来。　　费用难归集，利息支出很难准确核算　　“其实，在土地增值税清算中，一个项目的利息支出额如何计算，一直就是笔算不清楚的‘糊涂账’。只是在楼市状况好的时候，资金链相对充裕，大家都不怎么关注。”一家房企的税务经理说。　　土地增值税清算是北京互仁信税务师事务所的主要业务，该税务师事务所所长黄毓说，房企在利息扣除时，最理想的做法是据实扣除。但是在她的印象中，几乎没有一家房企的利息支出是据实扣除的。而记者采访的其他税务中介专家也表示，由于费用归集难以准确，很难满足

7、土地增值税暂行条例实施细则规定的据实扣除条件，因此利息支出一直很难据实扣除。正因为如此，北京市就采取了“一刀切”的办法，统一按照取得土地使用权所支付的金额和房增开发成本之和的10%扣除。　　在税务专家和房企财务人员看来，土地增值税暂行条例实施细则对利息支出据实扣除的规定基本上是“有名无实”。因为没有企业能够满足据实扣除的前提条件——按转让房地产项目计算分摊，并且同时能够提供金融机构证明。　　举例来说，A企业与某市规划、国土资源局签订协议如下：该地块采取整宗地受让，分期