山西永济LOFT项目整合营销策略1

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1、LOFT项目整合营销策略超越项目本身从一种更高的资源视角下寻求一种更大的价值贩卖目录第一部分项目市场分析第二部分项目本体分析第三部分项目客群分析第四部分项目定位分析第五部分项目广告表现第六部分项目策略推广第七部分媒体整合推广1、项目位置：2、占地面积：㎡3、总建筑面积：㎡4、总户数：户6、容积率：7、绿地率：30％项目情况概览对项目的理解1、在现有地块条件的基础上，如何最大化的提升项目价值，快速回笼资金2、在实现项目价值的同时，如何尽可能的降低或规避风险3、进一步开拓提升海纳在永济的市场影响力1、宏观市场分析——永济2、微观市场分析——类比项目一、项目市场分析1、宏观市场分析—永济基本

2、概况永济古称蒲坂，史为舜都，地处山西省西南端，晋、秦、豫“黄河金三角”区域中心，总面积1221.06平方公里，全市辖7镇3个街道，人口43万。1994年１月经国务院批准撤县设市。永济市辖3个街道、7个镇：城西街道、城北街道、城东街道、虞乡镇、卿头镇、开张镇、栲栳镇、蒲州镇、韩阳镇、张营镇。境内古蒲州城濒临黄河，古为畿辅重镇，曾建中都，是古代全国六大雄城之一。永济旅游资源十分丰富，现存文化遗址、宝寺名刹、名人故里、山川名胜多达140余处，是晋南黄河根祖文化旅游区的龙头。永济历代明贤辈出，舜帝、柳宗元、王维、聂夷、杨贵妃、司空图、马远、杨博等堪称历代英杰，声名远扬。1、宏观市场分析——永济

3、房地产现状1、目前永济房产市场形势受大气候影响，呈现稳步回升势态，价格目前处于2230左右，更多购房者还是停留在自住的前提下2、目前永济土地供应量也很合理，没有出现过量供应或者是限制供应，整体来说，整个永济市场都处于正常的良性调整状态，没有大幅变更。3、根据永济市场购房客户调查表明，更多客户目标锁定距离市区较近的中小户型。高端客户目前也不轻易下手，观望居多4、越来越多的开发商在永济跑马圈地，竞争日益激烈。项目市场分析—篇章小结属于四线城市，经济发展水平相对落后，房地产行业处于发展的初级阶段，居民置业需求尚未释放，对未来整体市场发展持谨慎乐观态度。二、项目本体分析1、核心价值挖掘2、项目

4、竞争环境分析3、SWOT分析1.核心价值挖掘—区位项目位于老城中心区交通主干道大道和食品街的交叉地点，人气较足，交通发达。生活及工作的便利使得中心区和郊区、新区相比始终有着许多先天优势，而目前永济市中心区的新楼盘很少。LOFT1.核心价值挖掘—交通2.7公里5.2公里1.8公里永济火车站公园项目区位图及交通距离（非直线距离)项目与公园距离0.8公里，步行8分钟项目与永济市政府距离1.8公里，约8分钟车程项目与永济飞机场距离2.7.公里，约12分钟车程公交系统本案道路系统河东大道、临风线永济市政府1.核心价值挖掘—配套教育配套：城西中学、电机高中、实验二校购物配套：华联超市、电机购物中心

5、、天添泉超市……休闲娱乐配套：人人家购物中心银行配套：农业发展银行餐饮酒店配套：海纳温泉酒店医疗配套：电机医院、市医院15主要竞争对手分析——主要竞争对手环伺项目周围安泰花园本案。。公园天下，造势行动开始，项目定位中高端公园天下2、项目竞争环境-区域竞品分析核心竞争区域项目主要宣传“住的舒服、闹中取静、交通便利”概念，有利于本项目宣传借势；主力竞争项目的在售面积约为10万平米。核心竞争区域户型以三居、四居为主，面积范围区间为三居110-130平米，四居150-190平米。核心竞争区域的销售总价范围集中在20—40万元/套；项目名称产品总面积（平米）已开盘面积销售情况潜在面积开盘时间起价

6、均价主力户型产品形式（1）、多层总的均价在2196.8元/㎡，小高层均价在2473.5元/㎡，整体价格水平不高；（2）、购房者与购买用途基本上都是本地人买来自住为主，纯投资、炒楼成分几乎不存在；（3）、新开楼盘主要以多层住宅社区为主，小高层物业接受程度低于多层物业；（4）、所有楼盘商业部分并非固定回报型的地产投资产品，一来不能整体统一招商经营，二来购买群体局限于自营购房户（由于地段的不成熟，自营者选择在新区购铺做生意的寥寥无几），因此难以在短期内形成良好的商业氛围。（5）、新开楼盘规模都较大，以社区型为主。（6）、新开楼盘区域集中度高，因此，除了物业本身的品质外，其他条件基本相同，可比

7、性不强，这也使得价格成了购房者考虑的第一要素。竞品分析1、县城众多项目以郊区大盘面貌，用不俗的表现已经占据了主要的供应市场；2、按照目前永济市城的人居现状看，房地产开发已惊人的过量，势必会恶化后市的市场竞争。这两个方面都给位于老城区中心地段的本案能否立足、如何立足提出了严峻的考验。公司的观点：1、要成功操作一个楼盘的规划与定位，首先要有深远的战略眼光，善于把握宏观趋势，了解政府意图，不仅要懂得做项目，更要懂得做市场；2、对区域和城市的发展要有深