圣罗尼克项目策划提案

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1、实现梦想与荣耀的旅程2006.10.12天泰圣罗尼克项目营销思路我们的目标提案结构我们的出发点我们怎么做营销背景分析项目定位分析项目客户渠道全程营销规划青岛城市宏观背景解码区域市场竞争环境分析别墅市场竞争环境分析东部别墅市场格局透析圣罗尼克之与天泰目标客户定位产品解读明确思路认识现状成立圣罗尼克泰瑞豪统坻国际俱乐部周末试住方案主要爆破点活动助推实现梦想与荣耀的旅程情景营销销售执行现有产品改善第二卖场广告推广品牌与营销结合的潮式营销推进模式SWOT分析整体定位整体定位升级项目形象定位客户定位品牌发展规划首攻胜利，全新开盘。完成年底94套销售任务。成功打造圣罗

2、尼克项目品牌，预留产品及客户通道，为二期顺利销售打下基础。扩大天泰品牌的号召力，初步建立天泰品牌在中国地产届举足轻重的战略地位。我们的目标实现梦想与荣耀的旅程我们的出发点营销背景分析项目定位分析实现梦想与荣耀的旅程对项目的宏观/城市背景解码…理解并掌握“三点布局、一线展开、组团发展，构建国际化城市框架体系”的城市发展战略设想，在环胶洲湾三点布局基础上，通过规划建设集经济发展、生态观光于一体的滨海公路，将青岛市沿滨海地区整合为五个独具特色的城市发展组团，与中心城区共同构建起大青岛新的城市发展框架。营销背景分析青岛城市宏观背景解码“三步走”战略:第一步,全市国

3、内生产总值在2006年实现翻一番,人均达到4100美元;第二步,到2012年实现翻两番,人均超过7100美元,全面建成小康社会;第三步,到2020年人均超过1.5万美元,达到世界中等发达国家水平,实现经济建设、城市建设、社会发展、人民生活与人的素质四个方面的现代化,把青岛建设成为经济发达、民主健全、文化繁荣、社会和谐、环境优美、生活富足、特色鲜明的社会主义现代化国际大城市。产业格局优化调整，城市功能升级扩展全球化经济格局，国民经济发展演进青岛再次步入城市扩张时代营建“现代化国际大城市”营销背景分析青岛城市宏观背景解码滨海生活圈对项目的中观/鳌山互动背景解码

4、…奥运经济和城市功能产业格局演进，滨海沿线发展速度加快催生滨海生活圈，成就青岛城市居住生活的第一高地作为与主城区可达性最好的同时也是最早启动旅游地产开发的休闲旅游度假组团，鳌山组团将是驱动和引领青岛新东部城市升级的强力引擎；——类比与北京之中央别墅区营销背景分析青岛城市宏观背景解码新东部发展加速、知名地产商强势进驻滨海生活圈—鳌山组团打造青岛人居生活新高地滨海大道的即将开通山景、海景、温泉、便捷的交通等得天独厚的资源赋予了鳌山组团腾飞的翅膀。华鲁游艇、天泰温泉、华威风力发电……等九大项目布局鳌山组团228亿总投资。营销背景分析青岛城市宏观背景解码丰富配套

5、的复合型项目在当前市场环境下，具有相对竞争优势对于大盘开发与销售而言，针对不同阶段的价格控制和针对自身不同类别产品的互动整合推广至关重要经过调查，目前青岛人对别墅没有太多印象，从众心理占据突出阵地。由于对别墅感受不强，因此在广告导向上应侧重感性宣传，着重树立圣罗尼克项目价值形象。销售环境的完善、社区人文景观的完善对提升项目形象和价格是有利的支持。经过分析，未来青岛别墅市场产品类型将更加丰富（独栋、联排、双拼、公寓），作为一个旅游城市，休闲度假类的功能性别墅将更加突出。营销背景分析别墅市场竞争环境分析东部别墅扁平化、同质化市场格局竞合与竞争共存庞大、趋同性的

6、中高端阶层生态圈产品精细度、硬件创新度的直效博弈营销背景分析东部别墅市场格局透析在对产品亮点进行审视对比之后，我们欣喜地发现：我们的产品并没有刻意模仿某类风格，在建筑结构上与市场上大部分建筑形态及传统风格别墅建筑完全不一样，是绝对原创的现代建筑！项目价值概念归纳营销背景分析区域市场竞争环境分析明确圣罗尼克必须肩负的使命现金流快速实现销售，保证一定量的现金流入，减轻财务压力人流为项目吸引人气，能聚集一定的长期停留人流形象无论是产品外立面还是功能设计都要为整个大盘打造高品质形象品牌为开发商树立品牌和口碑，打造良好的永续开发动力定调集团全国发展战略的第一步，给集

7、团将来的发展之路定性定调+现金流+人流+形象+品牌不仅仅是简单的高价快销项目定位分析圣罗尼克之与天泰圣罗尼克项目的战略意义－天泰全面的战略拐点青岛城市进入飞速发展阶段，一个崭新的发展契机全面呈现开发战略化青岛房地产成为这个发展契机中的亮点。前期在天泰城等的经营已经积累了相当的品牌力。品牌全国化在青岛已经被众多消费者认同，形成良好的品牌口碑。目标群体已逐步成为城市中拥有特定生活形态和价值观的典范人群。并对社会生活观念具备相当的影响力。客群标签化当目标群体的行为潜移默化为“城市群体标签”的时候，他就具有可以生成一种特定文化形态的可能性。并使这种深入的文化形态则

8、以“天泰”为代言含义出现。城市品牌客群项目定位分析圣罗尼克之与天泰