圣地亚哥近阶段营销策略

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1、圣地亚哥近阶段营销策略主要内容公寓产品的营销策略调整湖叠墅的推售策略市场环境分析存量分析及08年度推售解析公寓仍将是08年工作重点，占08年待售存量的78%，占销售金额的58%分期一期公寓二期公寓待售公寓湖叠墅独栋别墅套数约470约1400套7208年约推94栋面积0.2万㎡5.9万㎡11.9万㎡1.5万㎡约3.4万㎡销售总额约0.1亿测算均价：5300元/㎡约3.1亿测算均价：5300元/㎡约6.3亿测算均价：5300元/㎡约1.2亿测算均价：8000元/㎡约5.8亿测算均价：17000元/㎡备注——

2、B、C区、52#三期、53#19-22#独栋一、二期存量分析08年待售物业面积比18万㎡的公寓存量占08年待售总量21.9万㎡78%9.5亿公寓销售额占待售总额14.8亿08年待销销售金融比58%独栋公开前，公寓推售压力巨大独栋公开时公寓销售率达90%，独栋别墅发售前尚需消化公寓存量：38*90%-20=14.2万㎡（约1400套），销售总额达：8.55亿持销期销售速度平均销售速度最高销售速度9月21日至12月21日三个月共销售180套，总销售面积约为19179㎡；月销售速度：60套，6393㎡10月销

3、售速度：74套，7225㎡平均销售速度平均速度两倍最高销售速度最高速度两倍22个月11个月19.7个月9.8个月销售时间预测存量分析月销售套数预案1：上半年基本完成公寓销售，下半年转入独栋推售，确保顺利过渡至“圣地亚哥别墅年”1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一期待售公寓湖叠墅独栋入伙春节开盘公开蓄客年前展示，年后湖叠墅正式开盘6月份转入独栋别墅推售年度推售解析问题：若要在六月前（5个月）完成公寓销售任务，销售速度必须达到原有的4.4倍（264套/月）；在现有市场环境下，需要强有力的

4、促销及优惠支撑，难度极大；5月底完成公寓量90%平均速度的4.4倍最高速度的3.9倍预案2：确保08年全年仍以公寓销售为中心，年底过渡至“09圣地亚哥别墅年”1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一期待售公寓湖叠墅独栋入伙春节开盘公开蓄客8月底完成公寓总量90%年前展示，年后湖叠墅正式开盘9月份转入独栋别墅推售年度推售解析问题：若要在九月前（8个月）完成公寓销售任务，销售速度必须达到原有的2.75倍（165套/月）；在现有市场环境下，应加大促销及优惠支撑力度；“别墅年”推迟至09年，放慢

5、后期别墅工程进度；9月份转入独栋别墅推广，年底正式开盘，过渡至09年圣地亚哥·别墅年；平均速度的2.78倍最高速度的2.44倍预案3：公寓、独栋全年混搭销售，不提“别墅年”，只区分推广渠道1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一期待售公寓湖叠墅独栋入伙春节开盘公开蓄客08年完成销售总量90%年前展示，年后湖叠墅正式开盘6月份独栋别墅开始推广年度推售解析问题：公寓销售期拉长至全年，销售速度必须达到原有的1.85倍（120套/月），需要有一定的促销及优惠辅助；无法实现项目从公寓盘向别墅盘的形

6、象提升，别墅价格受限；混搭销售，整体推广难度加大；平均速度的1.85倍最高速度的1.64倍全年销售压力巨大，主要集中在公寓产品推售；近阶段公寓快速回现是项目08年工作开展的关键现阶段坚持以公寓快速销售回现为重点，线上以推广销售公寓产品主；针对近阶段公寓快速回现压力，调整营销策略，促成销售速度的快速提升；完善湖叠墅周边园林景观及小品，线下积极蓄客，年后发售；阶段工作重点任一预案，08年公寓都直接面临着超过现有最高销售速度2倍以上的推售压力；近阶段公寓的销售情况将直接关系到项目全年推售的布局：市场环境分析从

7、京沪穗深四地看房价，楼市成交萎靡，调控作用正在显现北京有价无市11月，北京市住宅期房虽然价格仍持续较大的涨势，但每周成交量已呈现出连续下滑的趋势。岁末京城楼市出现了疯狂促销，让价幅度高达数十万元上海成交量萎缩12月的上海楼价虽然没有下降，但一手市场供应量减少、成交量萎缩与撤销率提高、二手房买卖双方对峙等情况都已表明，“有价无市”的趋势已相当明显。广州房价猛跌12月，广州市一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度达到20%。深圳成交量创3年新低12月份房贷新政补充通知发布，深圳楼市低迷状况进一步加剧——

8、在推盘量高达80余万平方米的情况下，仅成交约17万平方米，部分新推项目均价明显下调宏观背景数据来源：互联网摘录品牌上市开发商开始实行低价开盘策略，主动迎合市场走势，力求快速回笼资金受宏观调控影响，进入12月，万科率先策动价格调整，高调响应中央政策，及时地将所有新开楼盘价格较市场预期全线调低，拉开了楼市降价的序幕。随后，中海地产、招商地产、金地集团纷纷跟随进。10月份以来，投资者对房地产的信心明显下降，房地产股应声回落，部分上市开发企业不得不