北京首个政策性租赁房项目研究 (NXPowerLite)

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1、安得广厦千万间北京首个政策性租赁房项目研究2008.8.12Part1背景篇解决城市住房问题是世界性难题城市住房问题是世界性难题，无论那个国家在经济发展和城市化过程中都曾遇到或正在经历这一难题。城市住房政策是为解决这一难题而采取的各种管理手段和方法。公共住房是城市发展的一项重要政策，房屋是低收入居民最欠缺的设施，所以在国家政策中，这是一项福利，也是平衡贫富收入不均的一种手段。城市低收入者的住房问题是城市房屋发展中的主要问题。对于发达国家来说公共住房通常作为调节收入差距的二次分配手段；而对于发展中国家来说，除了用公共

2、住房保持贫富平衡的比例以外，公共住房正面临城市化快速发展所引发的大量住宅需求。国际案例发达国家和地区公共住房政策建立较早，具有相当的经验和值得借鉴的方面，但是，相对形式单一，并且根据特定国情制定相应的解决办法，具有相当的倾向性，因此不能直接“拿来主义”。国家/地区公共住房共给对象日本共营住宅向住房困难及低收入者提供新加坡组屋向中低收入阶层提供中国香港公屋政府提供的公共住房，由政府提供廉价土地开发建设，分为供租住的屋村和供购买的屋苑，价格低廉，具有福利住宅的性质中国澳门社会房屋向低收入家庭或有特殊情况的家庭提供法国社

3、会住宅低收入者西班牙保护房以贷款的方式向中低家庭美国公共住房共给占人口15%以下的中低收入家庭德国福利住房以出租房的方式向低收入者提供澳大利亚公房为低收入者提供高标准住房瑞典公益住房公益住房不一定是为低收入家庭提供的，而是为所有公民提供的各个国家和地区公共住房的表现形式我国的住房保障体系一旦建立健全，必将成为全世界最为完善的住房保障体系，对于全世界“安居工程”的完善都具有普遍的借鉴意义。相对于其他国家和地区，我国人口数量庞大、人口结构复杂，且各地区发展不平衡，因此在建立住房保障体系过程中所要经历的包括人口普查等相关

4、工作在内的统计工作已经相当繁杂，并且要同时解决众多层次人群的住房需求问题，包括外来人口、城市中低收入群体、流动人口等。中国国情中国住房保障体系建立的重大意义：1.对于国内：解决各类人群住房需求问题，保证社会安定；解决房地产市场价格稳定的问题，调节贫富差距。2.对于国际：国家相关政策梳理作为全国经济和政治的中心，北京承载着完善国家住房保障制度体系的重任，在各项政策的贯彻和落实方面始终走在全国的前列，目前已经建立包含经济适用房、廉租房、限价房以及政策性租赁房在内的较为完善的城市住房供给体系。2004年5月建设部会同国家

5、发展和改革委、国土资源部、人民银行共同制定了《经济适用住房管理办法》，并于五月十三日颁布施行。该办法对经济应用房的户型标准、供应对象、销售价格进行了严格控制。国务院发出了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，根据当时居民经济承受能力和心理承受能力建立以经济适用房为主体的多层次的住房供应体系，即高收入者购买或租赁市场价商品房，中低收入者购买经济适用房，最低收入者租用政府提供的廉租房1998年十四日，财政部印发《廉租住房保障资金管理办法》；二十六日，由建设部、财政部、国家发改委、国土资源部等九部委联合

6、发布《廉租住房保障办法》。2007年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》公布；廉租房相关政策的出台被提上议事日程2007年10月中共十七大报告提出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”；2007年11月“限价房”是2006年“国六条”政策实施之后的产物，当时国务院相关文件称之为“两限两竞”商品房。即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。2006年5月08年以后，各地方开始出现“限价房”的相关管理办法2008年以后政府开始鼓励各地方进行“政策性租赁房”项目的探索实践2006年12月《厦门

7、市社会保障性租赁房管理办法》（试行）中提出“社会保障性租赁房”的概念，即指政府向中低收入家庭和特定对象提供的，限定建设标准和租金补助标准，具有保障性质的租赁住房。北京保障住房体系经济适用房：是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。廉租房：是指只租不售、以较低的价格出租给城市最低收入人群的住宅产品。限价房

8、：就是政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，并最终设定土地出让价格，因为它既限制地价，也限制房价，很多人又把它称作两限房。政策性租赁房——相关概念仍然处在摸索阶段，不同时间呈现不同倾向公共住房的基本特征：政策导向性、非营利性、需求有限性、价格低廉性、分配复杂性指通过政府或