房地产估价的理论与方法

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1、房地产评估的理论与方法11.概述估价的概念、必要性2.房地产估价理论基础估价原则、基本程序3.房地产估价方法比较法、成本法、收益法21概述31.1房地产估价概念所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售

2、价格。41.2房地产估价的必要性⑴房地产抵押的需要⑵房地产征收征用的需要⑶房地产税收的需要⑷房地产保险的需要⑸房地产转让和租赁的需要⑹国有建设用地使用权出让的需要⑺房地产分割的需要⑻房地产损害赔偿的需要⑼房地产司法鉴定的需要⑽企业有关经济行为的需要⑾房地产行政管理的需要52房地产估价的理论基础62.1房地产估价基本原则⑴独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。要求估价机构具有完全的独立性，估价机构人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。⑵合法原则房地产估价必须以房地产的

3、合法产权、合法使用、合法处分等为前提。⑶最高最佳使用原则房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提。它是指法律上可行、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的认证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。⑷替代原则房地产估价结果不得不合理偏离同一供求范围内的同类型房地产在同等条件下的正常价格。在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。7⑸估价时点原则房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一房地产往往会有不同的价格。82.2房地产估价的基本程序1

4、.获取估价业务2.明确估价目的、估价对象、估价期日3.拟订评估作业计划5.选择估价方法6.得出估价结果7.形成估价报告成本法比较法4.实地勘察和收集整理资料收益法93房地产评估的基本方法103.1市场法根据房屋评价基础标准及目前的房地产市场状况，通过对可比实例在交易情况、交易日期、区域因素和个别因素四个方面的比较，结合估价对象的实际使用状况，经修正后得出估价对象在估价时点的市场价格。适用范围：房地产市场比较发达、交易案例与待估案例有较强相关性一般来说，比较法比另两种方法更简单也更直接，其计算的过程也常常较少，因此，评估判断出错的可能性和数学错误的可能

5、性都较少。其所得出的估价判断要比其他方法所得出的判断更可靠。113.1.1市场法计算公式：估价可比对象=实例×100/（）×（）/100×100/（）×100/（）价格价格交易情交易日区域因个别因况修正期修正素修正素修正123.1.2选取可比实例的标准⑴可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。⑵可比实例的用途应与估价对象的用途相同。⑶可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。⑷可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。⑸可比实例的成交日期应与估价时点接近。⑹可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价

6、格。133.1.3交易情况修正是指通过排除交易案例房地产市场交易行为中的一些特殊原因所造成的交易价格偏差。⑴有利害关系人之间的交易；⑵急于出售或急于购买的交易；⑶交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；⑷交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易；⑸交易税费非正常负担的交易；⑹相邻房地产的合并；⑺交易方式的差异。143.1.4交易期日修正是指将可比交易实例在成交期日的价格修正到待估房地产估价期日的价格。也就是可比实例交易日期时的房地产市场价格与估价时点的房地产市场价格进行比较，该段时期房地产市场价格呈现的趋势。153.1.4区域因素修正是

7、指对可比实例的地理位置、交通便捷、繁华程度、景观、环境及城市规划等因素进行修正。3.1.5个别因素修正是指对可比实例的工程质量、建筑结构、设施设备、新旧程度、层高、朝向、平面布置等几项因素进行修正。163.1.6市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原则，及在同一个房地产上相似的房地产有相近的价格。173.1.7市场法适用的估价对象市场法适用于估价对象数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。难以采用市场法估价的有：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、

8、教堂、寺庙、古建筑等。②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。③可比性很差的房地产，如在建工程等