房地产估价理论与方法教案

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1、房地产估价理论与方法教案适用专业：房地产经营与估价编写人：安顺学院09房产谢编制时间：2010年2月15日第一章房地产估价概论第一节　对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义熟悉　　1.专业估价与非专业估价的本质区别　　提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。　　专业估价与非专业估价的不同（五大不同点）：由专业机构和人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。　　例题某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房

2、，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（　）【2007年真题】　　提示：参见教材P2　　答案：×　　【解析】必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。提示：参见教材P2。　　与非专业估价相比，专业估价的特点有（　）。【2007年真题】　　A.是一种专业意见　　B.估计价格或价值　　C.实行有偿服务　　D.承担法律责任　　E.估

3、价作业日期长　　提示：参见教材P2　　答案：ACD　　【解析】专业估价与非专业估价的五大不同。提示：参见教材P2。　　2.房地产估价的概念　　房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。　　估价的主体是估价师和估价机构　　估价的客体是估价对象的价值　　估价时间是估价时点　　估价要根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序　　估价中采取的手段（三手段）　　价值

4、分析手段，对影响估价的因素进行分析　　价值测算手段，运用数学公式或模型计算对象价值　　价值判断手段，根据测算结果，对价值进行最终判定　　估价的最终目的，对价值进行分析、测算、判断，提供相关专业意见　　3.估价与评估的异同　　估价是指价值评估（范围窄）　　评估的范围较广，不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广）　　房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价衍生

5、业务和咨询顾问业务。如价值分配业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。　　例题评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（　）业务。【2008年真题】　　A.传统评估业务　　B.价值分配　　C.相关经济损失评估　　D.价值减损评估　　提示：参见教材P4　　答案：C　　【解析】房地产征用征收导致停业停产损失，并不直接导致房地产本身受损，而是属于由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失。提示：参见教材P4。　　4.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义　　美国RealEst

6、ateAppraisal　　英联邦国家PropertyValuation　　日本和韩国不动产鉴定评价　　香港物业估值或物业估价　　台湾不动产估价二、房地产估价的本质（五点本质）掌握　　本质1是评估房地产的价值而不是价格　　尽管叫价格评估，但评估的是价值而非价格　　价值是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心。价格是价值的表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实。现实中价格偏离价值是普遍现象。　　价值决定价格，估价实践中从价格来了解价值。　　（判断题

7、）房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（　）　　【2006年真题】　　提示：参见教材P5　　答案：×　　【解析】评估房地产的价值而不是价格。提示：参见教材P5。　　本质2房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价　　估价是为相关人决策提供关于房地产价值的专业意见。定价是当事人个人行为。　　房地产估价模拟大多数市场参与者的思维和行为，而不是个别人的价值判断，是房地产市场机制形

8、成房地产价格，估价师是在调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示或发现出来。价值原本存在，估价师利用知识去揭示这个价值，而非发明创造出价值。　　房地产估价从某种意义上讲是（　）房地产的价值。　【2007年真题】　　A.发明　　B.发现　　C.创造　　D.确定　　提示：参见教材P6　　答案：B　　本质3是提供价值意见而不是作价格保证　　估价结果是专业意见，而不是价格保证。估价师对自己的专业意见要承担法律责任　　估价专业意见分类咨询性或参考性意见－为委托