2013年高级经济师考试重点辅导48

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1、业主的建筑物区分所有权　　（一）概念　　建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系产生的成员权三种权利构成。　　【解释】专有所有权、共有权及成员权三种权利共同作为一个整体出现，不得分离。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。　　建筑物区分所有权不同于传统的共有制度，其本质属性仍是单独所有，共有部分及成员权部分均是为单独所有服务的。因此建筑物区分所有权人在转让其权利时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。　　（二）建筑物区分所有权的客体　　1．专有部分的所有权。　　（1）业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分

2、享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。　　（2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。　　2．共有部分的共有权。　　共有部分包括：（1）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。（2）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（4）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的

3、车位，属于业主共有。同时为了解决车位紧张问题，法律还特别对开发商出售车位的权利进行了限制，即要求在建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。　　【解释】业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务。而且此项义务不得放弃。在转让专有部分所有权时，共有部分的共有权及共同管理权必须随之转移来源北京安通学校。　　3．成员权　　（1）业主对共有部分的权利　　业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规

4、约，选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建和重建建筑物及其附属设施等。　　（2）业主大会和业主委员会的权利　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。　　（3）业主共同行使权利的事项的表决　　①业主共同行使权利的事项，其中大部分事项，如制定和修改业主会议议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会

5、成员、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人等事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。　　②对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的行为则应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。　　【注意】关于业主对共同决定事项的表决为重要考点。为双重标准：人数和占有的面积。　　（4）业主人数和专有部分面积的计算的特别规定　　①“业主人数”按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。　　②“专有部分面积”根

6、据不同情况处理，一是按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算，尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。“建筑物总面积”则按照前项的统计总和计算。四、共有与相邻关系