物业公共资源收益评估与风险报告

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1、物业公共资源收益评估与风险报告编制说明一、背景分析1、《中华人民共和国物权法》（以下简《物权法》）已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，并将于2007年10月1日起施行；2、《物权法》颁布以后，物业公共资源经营管理权利与相关利益的分配，引起了物业所有人、社会舆论的广泛关注;3、由于客户（场内商户、广告运营商）经营需要，LGJB利用物业公共资源设置了部分广告位、经营场地、临时展位、花车以及地面停车位等。4、针对《物权法》对物业公共资源经营管理所带来的冲击，LGJB必须高度重视，并提前作好物

2、业公共资源经营管理风险预控工作。二、报告目的1、对物业公共资源经营管理纠纷进行动态研究，识别公共资源经营管理风险；2、对LGJB公共资源经营管理收益进行分析，对经营管理风险进行系统化识别；3、建立健全公共资源经营管理风险预控体系。三、报告结构1、物权法时代物业公共资源经营管理综述；2、LGJB公共资源经营管理收益统计分析；3、LGJB公共资源经营管理风险控制策略；4、LGJB公共资源经营管理风险控制改进措施及计划。四、其它说明LGJB公共资源经营管理收益分析中的数据，均由嘉宝各业务单位提供。第一部分物权法时代物业管理公共资源经

3、营管理综述一、《物权法》中涉及物业公共资源经营管理的相关规定《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权中的相关条款:第七十条业主对建筑物內的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共此项条款明确界定了物业公共资源所有权与管理权的归属。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转此项条款明确界定了业让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。主对公共资源享有的权利与义务，以及对此权利义务转移的规定。第七十三条建筑区

4、划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。此项条款明确界定了建筑区划内的道路、绿地、公共场地、公用设施和物业服务用房归业主共有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停汽车的车位,此项条款明确界定了建筑区划内的车位、车库应首

5、先满足业主的需要，占用共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例明确。——此项条款明确界定了公共资源收益归属与分配比例标准。二、物业管理公共资源经营利用方式简介1、利用物业公共区域规划、建设临时展位、商铺与地面停车位，并实施租赁;2、将物业公共管网资源租赁给各电信运营商开展相关电信业务；将物业公共区域(多为房顶)租赁给电信运营商用于建造信号机站；3、对物管用房或设施设备用房实施租赁;

6、4、在物业外立面、屋顶、电梯大堂及电梯内设置广告位，并实施租赁。三、物业公共资源经营管理社会舆论导向1、路面停车位引发的社会舆论：(1)业主向物管公司索取停车费。某小区业委会就小区内地面停车位收入算了一笔帐:“小区内的220个地面停车位所占用的面积是属于业主共有,而每个车位费是1600元/年，如果全部出租，应该有35.2万元的收入，扣除30%作为小区物管的停车管理成本，还剩24.64万元的盈余。而目前，停车费全部由物管公司掌管，这是违反规定的。”舆论焦点：地面停车位所有权、收益归属;(1)地面停车位收费频起争议。地面停车位虽归

7、全体业主共有，但有的业主有车有的业主没车，车辆停放要占地方，甚至会导致交通不便，从某种程度上来讲，有车的业主就侵犯了没车业主的权益，因此对地面停车位收取费用是合理的；但此费用应属全体业主共有。对于地面车位，物管公司只能收取车辆看管费而不是租赁费。舆论焦点：没有停车的业主是否有权向停车业主收取费用;2、公共场地经营管理所引发的社会舆论:(1)小区公共场地被挤占谁来管?原本是小区老少健身嬉戏的“步行街”，数月来却经常被密密麻麻的杂货摊挤占。业主质疑这样的占道经营，到底应该由谁来监管？业主们向物管公司投诉无果，又该通过怎样的渠道维权

8、。舆论焦点：公共区域经营权归属与收益分配;(2)174名业主打官司赢回公共用地起因开发商在住宅小区公共用地擅自修建停车场和活动室而引发的侵权纠纷案，今日终审结案。成都中院驳回原审被告开发商的上诉，维持原判：即判决开发商于判决生效后10日内拆除修建于小区公共土地之上的洗车场及活