国滨首府项目阶段营销执行计划

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1、国滨首府项目阶段营销执行计划岁末营销线促销/签约类客户督促一、国滨首府项目（住宅部分）营销现状截止2015.11国滨首府项目现可售房源共计套，其中63洋房3套，小高层26套，主要集中在8号楼，高层34套，主要是7号楼剩余房源较多（详见下楼栋房源分布图b户型部分：顶层户型剩余23套，其余户型主要集中于100-127nV共计39套，且楼层普遍在20F以上，客户选择面较小；价格部分，面价均价区间最高已到5800-5900元/叶（多层6100-6200元/冊）整体成交均价不低于5600元/nf,远高于今年

2、来访客户预期价格（现场来访客户置业顾问接访现项目优惠政策为：•按揭100nV以下户型优惠2800元与4%,一次性付款100nV以下户型优惠2800元与5%。•按揭100rrf以上户型优惠3800元与4%,一次性100rrf以上户型优惠3800元与5%。1.1剩余房源盘点及区域分布图一详见附图剩余房源/分栋套数明细楼栋（号）123467891101套数（套）12714121210411.2其他营销特征梳理1)2015年全年销售分析国滨首府2015年1月至10月底共计销售44套房源，成交均价为530

3、0元/叶。月份12345678910销售量74414244592)销售户型明细户型面积71.1785.5689.4895.9598.11102.4108.25套数1832111817号楼71.仃nV和7号楼98.11叶以及8号楼102.4nV户型，这几个户型为市场销售户型，在本项目中价格也相对较低，市场接受度较高，且可选楼层较多。故该三种户型相对走量最好。1.3营销盘点及项目营销难点2015年受市场大势和遂宁融资影响，遂宁市本级房地产在售项目基本处于滞销状态，国滨首府项目春节后至今推广动作停滞，只

4、保留项目围墙及少数工地外架喷绘并未制定/执行阶段推广动作及促销政策。项目剩余房源“应市”可选性较差，面价均价/成交均价都远远超出市场预期及同类面市楼盘（中铁项目5200元/rrf均价V具体营销难点如下：K全年上访量较少，每月新增接待客户量不足20组。2、项目畅销小户型可选楼层较少，大多数为高楼层甚至为顶楼。3、价格普遍高于竞争楼盘（江南美邸），如与江南美邸洋房相比本项目贵300-40075/m2,高层相对竞争楼盘贵300元血。4、剩余房源面积较大、价格偏高。5、由于7/8号楼开盘后期推出时间较晚，

5、造成了剩余房源较多，且98rrf户型由于岀现入户处有承重墙问题，102叶户型则是户型入户至客厅进深达到（17米L二、阶段营销执行计划2.1营销解决思路一明确任务/分拆解析国滨首府项目营销现今最大的问题，在于没有新阶段动作，故团队/推广/促销等方面，无法对“剩余房源去化”等项目急需解决的目标任务完成，做到有力的保障，故在此背景现状之下，建议目前项目应以“阶段营销策略+执行计划的制定”作为首要营销工作安排。同时将目标任务分解(“已剩余房源促销+签约客户催签+未按揭房款客户资料催补”)，提出符合项目现状

6、提出落地执行计划：目标任务剩余63套房源促销"2户未签约客户催签57户未按揭房款客户资料催补现状1/整体价格最高。高于市场同期楼盘同类产K三家公司关系户有22套，接近占未K多数客户在外地务工，春节回来难点品200-400元/不等。签约比20%;办理按揭2/国滨首府日均来访仁2组，项目目前自然2、大部分客户因在外地务工，2015年2、部分客户将改成一次性付款或销售态势，来访/来电极低春节回来签约；少贷款的情况；3/剩余房源畅销户型偏少。剩余房源多为顶3、少数客户是态度极其恶劣，直接不签；3、公积金办

7、理客户由于是客户自身层、小高层、大三室、四室户型。面积段4、交房时间与签约时间时隔较长为由，在办理相关手续，导致办理时间加集中于102-116nf面积段推迟签约时间。长；2.2目标任务分解及执行计划(1)剩余63套房源促销一执行计划返乡置业潮即将来临，年底返乡置业是各大楼盘提升销售最佳时机，同时结合国滨首府剩余房源存在的销售难点提出以下促销政策。1、特价房源。从63套房源遴选10套房源作为特价房源。从2015年"月12日起，申请推出一批次高层特价房源"套，销售现场则分多批次推岀这11套房源，每次推

8、出特价房5・6套，建议本次特价房高层一口价为4999元每平米，后期特价房则需特出申请后经领导签字同意后，方能推出。一批次特价房源房号面积(rtf)单价（元）备注3-1-26-289.485609顶楼3-1-24-398.115649楼层高、数字带4、户型沉重墙导致可变性降低3-1-26-398.115649顶楼户型沉重墙导致可变性降低4-1-26-195.955619顶楼4-1-14-3118.255589楼层数字带4、面积大总价高，户型沉重墙导致可变性降低4-1-24-3118.