英德望埠项目营销执行计划

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1、2011-12-15英德望埠项目前期策划方案目录项目概况1区域市场研究2项目价值梳理3项目定位4营销执行方案5附加建议6项目概况1项目基础概况项目规划解读项目基础概况英德素称岭南古邑。英德市位于珠江三角洲与粤北山区的结合部，南距广州138公里，到广州白云机场89公里；北距韶关90公里，全市总面积5671平方公里，城区面积23平方公里，现有人口１０１万，是广东省国土面积最大的县级行政区。2010年英德市生产总值为208.60亿元，比上年增长22.5%，人均生产总值为21017元，增长20.8%，这个增长速度位于广东省前列。全市社会从业人员45.98万人，比上年末增加1.1万

2、人。城镇登记失业人数137人，年末城镇登记失业率为3.1%，比上年末基本持平。经济实力不强，人均GDP、人均财政收入等指标仍低于全省、清远平均水平；但因近年英德经济增长速度惊人，整体经济前景仍可看好。项目基础概况2010年，一批具有房地产开发经验和经济实力的企业陆续进驻，龙信凤凰城二期、新天地、麒麟花园、翡翠银湾、佳馨华庭、宏鸿•盛世豪园二期、万昌广场、商业步行街、创美•华美家园、城市豪廷、国际新城、维多利亚广场等12个房地产项目相继启动，计划总投资35.8亿元，其中2010年计划投资1.05亿元。2009年英德建筑企业年生产能力达到7.8亿元，开发商品房面积87万平方米

3、。房地产市场基本走出“小、散、乱”的落后局面，步入以小区开发为主，形成连片开发、规模经营、依法经营、合理竞争的良好氛围。凤凰城、御花园、龙山庄、世纪名都广场、怡景花园、金润花园、华美家园、仙水花园、天力时代广场、祥云大厦等一批各具特色的商住小区建成，使英德城区的城市品位大大提升，居住质量明显改善。位置：项目所在地望埠镇，地处英德中北部的北江河畔，距市区13公里，距京珠高速公路23公里。面积205.13平方公里，总人口5.3万人，由于交通规划建设的滞后，导致片区市政、生活、娱乐等大配套几近空白，地块处于毛地阶段，本项目将是该板块第一个大型住宅建设项目。地块自然属性:天然温泉

4、和山水湖景，还有在建的大型高尔夫球场是项目可利用的自然资源。地块文化属性:项目处于中学旧址，目前为中学宿舍,校内绿树林阴,充满宁静的文化氛围。地块产品属性:项目是集会所、温泉、高品质住宅等于一体的大型综合类项目，同时，因地处新区，自然景观丰富，又与传统的城市中心综合体项目有本质区别。项目基础概况整体规划与经济指标1总用地面积㎡28486.28建设用地面积㎡28486.282容积率4.2绿地率20.00%建筑密度55%3总建筑面积㎡119000地上建筑面积㎡1170004计容积率建筑面积㎡119000其中:住宅94000公寓20000商业4500.00服务配套设施500.0

5、05总户数1194其中:住宅819公寓3786机动车停车位350其中:地上50地下车位200半地下车位100规划理念稀缺的景观资源，望埠新生活标杆风水·文化·生活++封闭式管理，望埠唯一花园小区温泉、高尔夫球场就在家门口望埠镇的风水宝地+书香门第、家家都有状元郎+市场研究2竞品研究市场总结竞品研究本案目前望埠镇开发项目多以小规模纯住宅开发项目为主，户型、园林都非常落后。本项目无论从规划、户型设计、园林设计等各方面都会成为望阜住宅市场的新标杆。目前望埠镇住宅市场部分在售楼盘聚宝楼总8层，1950元/㎡创兴阁总8层，均价2380元/㎡幸福家园步梯(8层)1880元/㎡起，电梯

6、(10层)2380元/㎡起宜家楼总8层，1680元/㎡起佳园小区总13层，均价2000元/㎡德福华苑总8层，1700元/㎡教师新村总9层，均价1800元/㎡竞品研究：住宅类位置：望埠镇物探街（原物探队水塔旁）楼层:步梯为8层、电梯为10层建筑面积：约6000㎡套数:56套认购均价：步梯1880远/㎡起、电梯2380远/㎡起面积区间：103-121平米，其中以103-115三房为主力户型，配合少量121四房户型销售状况：约卖出20套左右（4成）工程现状：已封顶幸福家园：竞品研究：住宅类教师新村：位置：本案地块西侧楼层:6层步梯建筑面积：4000㎡套数:35套认购均价：180

7、0元/㎡面积区间：106-184㎡，三房为主力户型，少量四房；销售状况：基本卖完工程现状：现楼竞品研究：住宅类创兴阁：位置：现本案咨询中心旁楼层:8层步梯建筑面积：约3000㎡套数:21套认购均价：2380元/㎡面积区间：103-121平米三房为主力户型销售状况：基本卖完工程现状：已封顶竞品研究：住宅类佳园小区：位置：河头旧邮局楼层:13层电梯楼建筑面积：约13000㎡套数:约106套（2梯）认购均价：7层以上2000元/㎡，7层以下1900元/㎡面积区间：以106-124㎡三房为主力户型，配合少量140㎡四房户型销售状况：约