房地产评估要点整理

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1、概念楼面地价二十地总价/建筑总面积楼面地价二土地单价/容积率房地价格二土地价格+建筑物价格补地价：【改变用途】补地价数额二改变用途示的地价■改变用途前的地价【增加建筑面积】(见例题2)补地价数额=増加建筑面积后的地价-増加建筑面积前的地价=(増加后的容积率-増加前的容积率)X土地面积X楼面地价増加后的容积率-増加前的容积率増加前的容积率X増加前土地单价X土地总面积比准价格二可比实例价格X交易情况修正系数x交易日期修正系数x区域因索修正系数x个别因素修正系数x使用年期修正系数x容积率修正系数=可比实例价格X100/()X()/100X100/()X100/()XKXY纯收益

2、二潜在总收人空置等造成的收入损失■运营费用二有效总收人运营费用【十•地残余法流程图】【建筑物残余法流程图】开发土地的成本法估价新开发■取得待开发土撇开土地价格■土地的成本发成本投资+销售利息税费新建房地产的成木法佔价新建■土地取房地价格.得成本地开管理+投资本费用利息新建:筑物价格-建筑物■建筑時篇理投準销亀开发+费用利菖税费利润旧房地产的成本法估价旧用地价格二房地重新购建价格-建筑物折旧二土地重新取得价格+建筑物重新购建价格•建筑物折I口第一章什么是房地产？用地产的分类和属性是什么？房地产乂称不动产，是指土地、建筑物、其他附着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括土地所冇

3、权冇关的所冇权或利益。房地产的分类：1＞按用途分（居住、商业、办公、服务、文化娱乐及休闲、医疗、工业和仓储、农业、特殊、综合）2、按是否产生收益（收益性不动产、非收益性不动产）3、按开发程度分（生地、毛地、熟地、在建工程、现房）4、按经营使用方式分（出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、H用型房地产）属性：一般属性（位置固定性、耐久性、供给有限性、价值昂贵性、易受政策限制性、相互影响性、保值增值性）其他属性（商品属性、财产属性、投资品属性、社会政治属性）为什么要进行房地产评估？1、土地使用权岀让的需耍2、房地产转让、租赁的需要3、房地产抵押、典当的需要4、房地产保险的

4、盂要5、房地产税收的需要6、房地产征收和征用的需要7、房地产损害赔偿的需要8、房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要9、金业有关经济行为的需要10、房地产管理的需要等第八章什么是基准地价？基准地价的特点与作用有哪些？基准地价——是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。特点：区域性、分用途、平均性、有限期、时效性、控制性。作用：1、为政府宏观调控土地市场提供依据2、国家征收土地使用税的依据3、合理调整土地利用方式和结构的经济杠杆4、进一步评估宗地地价的基础5、制定出让国有土地使川权最低的依据和参考标准第十章何谓房屋拆迁估价？是指为确定被拆迁房屋的货币补

5、偿金额，根据被拆迁房屋的用途、区位、血积等因素，对其市场价格所进行的评估。房地产抵押估价的原则冇哪些？谨慎原则、合法原则、估价吋点原则第四章市场比较法的理论依据、适用范围是什么理论依据是房地产价格形成屮的代替原理。适用范围：1、要有足够数量的比较案例2、交易案例资料与待估房地产具有相关性和代替性3、交易资料的可靠性4、交易资料的正常性5、交易资料的合法性市场比较法的操作步骤1、收集交易实例2、选取比准实例3、建立价格比较修正的基础4、交易情况修正5、交易日期修正6、房地产状况修正7、综合求取比准价格搜索交易实例的途径主要有哪些？搜集交易实例时应注意搜集哪些内容?途径：1＞

6、查阅政府冇关部门的关于房地产交易的资料2、从报刊、杂志、网络上获取有关房地产岀售、出租的广告、信息等资料3、同开发商、代理商直接接触了解房地产的用途、结构、布局、价格等4、参加年度房地产交易会，索取房地产的各种行情方面的资料5、同行之间的信息共享6、向当事人、潜在购买者、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解7、道听途说的行情也要收集内容：1、交易实例房地产的状况2、交易双方的名称、相互关系3、成交L1期4、成交价格，包括计价方式和价款5、付款方式6、交易情况，如交易口的、交易方式、交易税费的负担方式、有无利害关系人之间的交易、急买急卖、人为哄抬等特殊交易

7、状况市场比较法评价要进行哪些修正交易情况修正、交易口期修正、区位状况修正、权益状况修正、实物状况修正估价对象房地产、类似房地产、比准实例房地产、标准房地产四者含义及异同交易实例房地产是指在房地产市场中真实发生的房地产交易案例；类似房地产是指与佔价对象处在同一供求范围内，并打估价对彖房地产状况相同（用途、结构、权利性质相同）或相当（规模、档次相当）的房地产；可比实例房地产是指交易类型与估价目的吻合，成交日期尽量接近估价时点，成交价格为正常价格或可以修止为正常价格的类似房地产；估价对彖房地产是指一个具体估价项目屮需要估价的房地产。