浅析房地产开发项目进度控制

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1、浅析房地产开发项目进度控制　　摘要：房地产开发项目这些年已被全国上下所有人推上最为关心的话题，特别是前些年一些非房产企业或个人放下自已原有稳固的实业，转行投入去做隔行的房地产开发行业，正因为这隔行人士在管理中，未及时跟上房产专业知识、专业管理，加上国家房地产政策一值处于严格调控、严历打压阶段。从2011年开始很多房地产开发项目就爆发出各种问题：亏损、退房、烂尾、跑路等现象，作为一个房地产开发企业对“外因”有时没有直接办法处理，而“内因”在开发项目建设进度中若安排合理，完全可以有所控制，使房地产项目开发利润最大化。　　关键词：房地产调控、进度、控制、利润、最大化　　中图分类号：F293.3文献

2、标识码：A文章编号：　　一、房地产开发的项目团体人员的素质　　1、项目经理负责人的条件　　要想房地产开发项目的进度得以控制，就要求项目负责人所具备的知识面要广、经验丰富。要具备房产开发项目整个过程接触的实例、有初步预决算造价知识、最好能有在施工现场从事施工员工作经验、法律法规文底知识、勾通协调人事能力、同时能整体安排开发建设进度的能力。如一个5～10万平米房地产开发项目在温州进度合理计划目标：中标地块到开工的前期所有准备手续工作应控制在7～10个月；建设工期应控制在30个月左右；后期产权、土地证的办理力争控制在3～6个月。项目负责人必须要有这些能力，不然是不能合理指挥下属、及分配工作（细部工

3、作由下属分配人员完成，不展开讨论），也就无法控制总进度。　　2、开发部负责人的条件　　开发部负责人要有各专业设计、法律法规、强制性条文等知识，中途与各专业设计人员及时勾通、调整方案，制定合理所开发项目被市场所接受的方案、及撑握前期手续审批流程的基本知识，如：签订临时土地合同→缴纳土地契税→项目建议书的批复→安排各专业施工图→设计方案审核、初步设计审核→水土保持方案的批复→环境影响评价的审批→基建项目投资计划→地质勘察报告→规划总平临时图→各施工专业图审查→建设用地规划许可证→防雷设计审核→人防工程设计审批→消防工程设计审批→规划总平面确认图→宽带通信、闭路电视网络设计→签约正式土地合同→地下

4、室基坑设计施工图审查→办理土地证→建设工程规划许可证→建设工程监理单位→工程招投标→建设工程施工许可证（质监手续）→招标前期物业服务→商品房预售许可证→室内外电缆沟、配电房高低压配电柜的设计→竣工验收备案、房屋移交→配合办理房产证、土地证（局部后期可协调交由销售合同签约部办理）。　　3、工程部负责人的条件（兼售后维修部）　　工程部负责人要对工程建设过程具备全面施工知识、及一定的工程预决算造价知识、各施工阶段工期要求限期完成的勾通能力、各施工阶段的流程工序协调能力，熟悉材料使用与材料询价、必须提前准备材料决不拖后工程进度、制定建设资金计划需用量、及支付分配控制，把好工程质量、安全关，合理分配部

5、门人员监督水电、土建及其他专业工作到位，同时监督现场监理人员工作职责，后期工程扫尾还要做到各专业分包协调、协助竣工验收备案手续等能力，兼交房售后维修分配工作。　　二、建筑各分部分项不同节点合理时间进场施工　　1、打桩、基坑支护、土方开挖、地下室底板盖板浇捣的施工　　大家都知道工程一旦开工，很多工序受下道工序未完成，是无法往上道工序开始施工的，然而不管房地产开发企业、建筑施工企业、及相关配合单位与分包单位，无不为能在短期内完成项目建设整个过程叫好，对任何人来说时间就是企业的利润，工期拖的越长利润就越薄、甚至亏损。然而项目的打桩是属于并排并列结构，只要场地桩机能摆的下、运输道路能畅通，一定要尽可

6、能多的安排桩机进入现场同步施工。一旦工程桩结束并有空余场地时，马上安排基坑支护桩进场同步分段施工，力争做到工程桩完成不久即完成基坑支护桩。接下去紧跟冠梁分段施工，使土方避开雨季、台风能提前全面开挖，迅速完成基底砖胎模、找平层，早日让基底砼浇捣，然后分段施工各幢主体结构。此处若能合理分段施工到位，常规5～10万平米的工程项目能提前3～6个月以上的工期、甚至更长，对整个项目赶工期来说是非常重要的，也只有这基础以下工程量，可以有这么多的工期撑握在施工单位手上操作。　　2、主体结构砌体、附属景观、绿化的施工　　每幢主体结构施工进度常规有4～5层/月，高层项目砌体应在整幢主体结构施工一半时，马上进场开

7、始砌筑隔墙，并紧跟主体进度；待主体结构结顶后2个月内完成所有该幢砌体砌筑，从而组织地下室主体与主楼主体一半以下部分的结构中间验收，上半部主体中间验收、及门窗框安装也紧跟其后，在外墙涂料或饰面底粉刷完成、同步楼地面内墙粉刷完成、拆除外墙脚手架时，马上分段清理地下室盖板遗留垃圾、盖板防水层施工、回填土，随即附属工程分段进场施工、高层电梯安排进场安装。万不可在外墙装饰面层基本完成后，才安排附属工程进场，这样可以使整