国际赛马术场项目可研投资报告

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1、ffl际赛马术场项目可研投资报告目录第一章总论31・1项目概况与背景31.2项目建设的必要性81.3可行性研究报告编制的依据91.4可行性研究报告主要结论及建议9第二章市场调查与分析102.1南京市投资环境现状102.2南京房地产市场发展现状132.3南京房地产业发展对策142・4南京市别墅租赁市场分析17第三章建设规模和建设内容223.1建设规模223.2建设内容22第四章环境保护及节能244.1环境保护244.2节能25第五章项口实施进度26第六章财务效益测算276.1项目投资估算276.2项目租赁收入预测306.3该方案的财务评价30

2、第七章风险分析337.1敏感性分析337.2盈亏平衡分析347.3防范风险对策35第八章结论与建议36附表与附图37第一章总论1.1项目概况与背景建设单位概况南京钟山国际赛马场运动员公寓会所项目（以下简称运动员公寓项冃）是由南京赛马置业有限公司投资开发的。南京赛马置业有限公司以下简称赛马公司，是为承建十运会马术和速度赛马比赛场馆而成立的有限责任公司。公司股东为：南京红龙集团（民企）和南京国有资产投资管理控股（集团）有限公司（以下简称国资集团）。公司注册资本7000万元。2003年，市政府采取市场化运作的手段，通过挂牌岀让土地，吸收民营资木完

3、成十运会场馆建设任务的方式来建设大型体育设施。对座落在马群的马术场地块，拍价2.34亿人民币。由南京国资集团屮标。嗣后，吸收南京红龙集团为大股东（占60%股权），成立赛马公司建设十运会南京马术场。赛马公司先后乂投资2亿多元，将南京马术场建成，并交付十运会马术比赛无偿使用。运动员公寓会所项目是马术场的二期工程。建设项目概况1、项目的地址概况马术场项目占地78.75万平方米，规划用地性质为文化、体育、娱乐用地。地块坐落在本市栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林人学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。该项目地块靠近游5,51W,55W,121W,

4、309W为马术场配套，南京市政府马术场地块位于南京市东郊，位于国家级生态保护区紫金山东麓，空气清新，自然条件优越，自古以来就是“紫气东来”的风水宝地，也是南京悠久文化与自然相结合的绝版地块。地块距离著名的南京中山陵风景区仅几公里，地处丘陵地带，风景秀丽。木地块距市中心新街口仅10公里左右，南侧为沪宁高速公路，并有沪宁高速出口和南京地铁二号线出口，近一两年内交通将更为便捷。沪宁高速公路北侧为南京仙林大学城，已有近二十所大学入住，招生总规模已达8-9万人，距离木项目仅500米。仙林大学城一角紫金山毛竹地块现状及周边特征：马术场地块是国有土地，部

5、分集体所有制用地，地上房屋建筑密度较小。地块西邻国家级风景区一一钟山风景区，景色秀丽。在该地块周围有“栖霞建设集团”开发建设的住宅小区太阳城、天悦花园、天泓山庄等，此外还有高档别墅区帝豪花园、紫金山庄等，以及法国雅高酒店集团投资建设的南京第一家按照超五星级酒店标准建造的钟山国际高尔夫外景图3、项目优势分析（1）开阔的场地，优美的环境。该项目位于南京城东紫金山脚下，风景秀丽，空气新鲜，没有闹市区的喧闹和嘈杂，临近有钟山国际高尔夫球场，有利于吸引高端消费者前往。（2）发达、便捷的交通系统。地块西临宁芜铁路，南临沪宁高速公路，离地铁二号线站点近，

6、便于岀行。南有51、55路公交线路直达新街口，西有309路直通火车站，交通十分便捷。（3）地块周围生活配套设施较齐全，有太阳城小学、马群中学、中国邮政、农业银行、美食馆和连锁超市等，居民生活方便。此外天泓山庄、帝豪花园、紫金山庄等高档住宅区也提升了该地区的整体居住品质。帝豪花园外景图天泓山庄外景图4.项目劣势分析由于该项目为钟山国际马术场的二期工程，主要作为马术场的配套项目，项目不可出售，只能通过出租获得收益，为弥补建设期的投入，可采取预收10年租金的方式获得出租收益。同时相应营销策略，采用“租赁+马术俱乐部会员”的捆绑销售方式，使承租人自

7、动成为马术俱乐部会员，享受VIP贵宾会员待遇以吸引客户。项目建设背景1、该项目的建设背景赛马在国内外都属高尚的运动项目，南京城东地区向來被看作是高贵z地,南京人特别注重的“紫气东来”的情怀，形成了在城东这块风水宝地置业的风潮。城东(1)马群镇概况分析马群镇位于栖霞区南部、紫金山东麓，东部与亚东新区仙林农牧场和江宁县相邻，其他三面环接玄武区。马群镇距屮山门仅5公里，素有“南京东大门”之称，宁杭公路、环陵公路、宁栖公路、宁芜铁路等穿境而过；沪宁高速公路和南京绕城公路在此交汇，建有华东地区最大的公路互通立交桥，是连接国道、省道的重要枢纽。依托独特

8、的地理位置，根据南京市城中有山、山外有城的城市建设规划，以沪宁高速公路互通立交为中心，创办经济开发区，设立金融行政服务、高新技术、旅游度假和科工贸综合开发等4个功能区。从北京、广