商品房设计变更

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1、商品房买卖合同纠纷案（规划设计变更）时间：2014年05月06日

2、作者：张华伟律师

3、关键词：商品房买卖合同丨浏览：43412009年5月，原告李某等同被告郑州市某房屋开发公司签订《商品房买卖合同》，在签订的商品房买卖介同中约定由原吿李某等购买被告开发的的商品住宅房一套。合同约定：对所购买的房屋所在的人厦按照十八层主体结构设计砲工。案情介绍：2009年5刀，原告李某等同被告郑州市某房屋开发公司签订《商品房买卖合同》，在签订的商品房买卖合同中约定由原告李某等购买被告开发的的商品住宅房一套。合同约定：対所购买的房屋所在

4、的大厦按照十八层主体结构设计丿诫工。2010年2刀，原告购买被告开发公司房屋所在的大厦封顶;2012年4刀，被告将所建成的商品住宅房交付原告李某等。原告在对房屋装修入住后，却发现大厦由原來的十八层变成了十九层。而在此前被告从未与原告做过任何协商，也没有正式通知原告。在与被告协商无效后,2013年3刀原告李某等起诉至区人民法院要求被告该房屋开发公司赔偿损失。原告起诉称：原、被告签订了明确的《商品房买卖合同》，李某等购买被告住房，被告应严格按约定履行合同，被告违背合同约定，未经原告同意擅自将楼层由I•八层改为十九层,

5、造成了大厦整体结构压力加大，电梯等小区公共设施承受力增加等负面影响，直接损害到原告利益。被告房屋开发公司应赔偿原告损失，原告李某等请求法院判决赔偿损失，赔偿金额为被告房地产开发商通过加层获取的利润。被告辨称：对大厦rh十八层增加到I•九层的事实认町。但对原告等购买房屋所在的大厦加层并不构成违约。根据建设部冇关房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房Z规定，被告加层获得了政府相关部门的批准，加层属于合法的设计变更。被告同时答辩称,即使被告擅自加层，对于彼告未履行通知义务，根据《商品房销售管理办法》第24条规

6、定,原告也只冇退房的权利，而无要求赔偿损失的权利。另本案中诉争大厦由I•八层变更为I•九层对原告的合法权益没冇实质影响。原告不存在实际损失，更不应该以被告的利润作为赔偿损火依据，并冃•被告提出从诉争房屋所在的大厦封顶金今已两年以上，李某等的诉讼主张超过了两年的诉讼时效，原告丧失舲诉权。法院判决：判令被告房地产开发公司支付原告李某等人各自不同数额的赔偿款。一审诉讼后被告向中级人民法院提起上诉，经中级人民法院调解结案。案件评析：（一）本案诉争的诉讼焦点问题主要冇诉争大厦由十八层变更为十九层是否导致原告李某等的合法权益

7、受损;被告变更规划对大厦加层经过了政府相关部门的批准是否可以免除对原告李某等的违约责任;购房人如何主张计算因被告变更规划带來的损失数额;被告变更规划后原告是否只有退房的权利而无要求赔偿的权利;被告的诉讼请求是否超过诉讼时效。1、诉争大厦由I•八层变更为十九层使原告李某等的合法权益受损木案中，被告未经原告许可擅自将楼层由十八层改为I九层，必然会造成人厦整体结构压力加大，电梯、电力、通讯、上下水、卫生、中央空调等小区公共设施承受力增加造成生活中负面影响。开房商擅自加层述可导致业主采光受限、人均公用绿地面积相对减少等权

8、益受到侵害。如人厦加层过多还冇可能导致大厦整体抗压强度减弱、邻楼地基下沉等从而影响整个楼体的安全性的后果。因此开发商加层直接侵犯了购房人的利益。本案中被告加层确使原告李某等权益受损。2、被告对大厦加层经过了政府相关部门的批准不能免除对原告李某等的违约责任开发商在开发房地产时，必须有规划部门根据批准的详细用地规划提供的出让地块的位置、范围、规划用地性质、建设容积率、建筑密度、绿地率、停车场地、大厦层数、房屋结构等各项规划耍求及附图。在开发和经营土地的活动中，耒经原审批的规划管理部门同意,不得变更出让合同中的各项规划

9、要求。开发商在房地产开发过程中，損口更改规划设计的,比如增加容积率、加高楼房的层数、用绿地改为建设用地、将商业用途改为住宅用途等，违反了规划管理方而的行政法规规范，规划主管部门可以做出责令改正、通报批评或罚款的行政处罚措施。房地产开发商对小区、建筑物擅自改变设计、规划。即使该规划变更已经通过了行政部门审批，仍不能免除其对购房人的民事责任。《商品房销售管理办法》第24条属于行政部门对房地产开发公司的行政强制要求，房地产开发公司耒经规划部门、设计单位批准而損口改变规划、设计的，应承担相应的行政责任。房屋开发公司的变更

10、规划通过了行政部门审批,只能免除其行政责任，不能免除其相应的民事责任。城市房地产转让相关法规规定了房地产开发企业应当按照规划部门已批准的建设丄程规划许对证建设商品房，不得擅口变更。并规定房地产开发企业确需变更规划许对证规定内容的，应当书而征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。I大1规划变更给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。当事人应