房地产市场现状与前瞻_各线城市_结局迥异_张明（完整）

《房地产市场现状与前瞻_各线城市_结局迥异_张明（完整）》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、楼市·家居PropertyDOI:10.14057/j.cnki.cn43-1156/f.2018.17.023房地产市场现状与前瞻： 各线城市，结局迥异三四线城市房地产的危险程度要超过一二线城 市。中小开发商在未来的日子将会更加艰难，房 地产行业集中度有望显著提升。文张明总体来看，中国房地产市场的最好时期已经过去，而且再也难以回来T。“房住不炒”已经成为房价调控的首要目标。近期召开的中央政治局会议更是指出，要大力遏制第一个因素，是棚户区改造的规模在2017年达到600万套的历史性峰值。三四线城市房地产市场在2017房价上涨。在这一背景下，中国各线城市的房地产市

2、场年的热销在很大程度上是为了去库存。这种政策驱动模将会何去何从呢？式是很难持续的。第二个因素，是三四线城市居民在2017年购房过程三四线城市：佳期不再来中，开始大规模加杠杆。在2017年之前，三四线城市居民在购房时要么不向银行贷款，要么向银行贷款的比例事实上，笔者在几年前就不看好三四线城市的房地相当有限。然而在2017年，三四线城市居民在购房时开产市场。逻辑很简单，一方面，全国的人口都在老龄化；始大规模加杠杆。相关证据之一，是2017年的居民住房另一方面，具有购买力的年轻人口正在从三四线城市流抵押贷款增速与2016年相比并未显著下降，而2017年向一二线城市。在

3、这种背景下，三四线城市的老龄化将一二线城市居民的购房规模在调控之下已经显著下降。会比一二线城市更为剧烈，三四线城市居民的购买力也三四线城市居民的收入本就偏低，通过加杠杆购房的行显著低于一二线城市，因此前者房地产市场的前景自然为也是难以持续的。也会远远弱于后者在2017年三四线城市房地产热销的背后，还隐藏了。没有想到的是，2017年成为三四线城市房地产市场一条很重要的线索，也就是全国性大地产商正在快速洗最为火爆的一年。2017年涌现出三家房地产销售额超过掉三四线中小开发商的牌。在2017年之前，诸如碧桂5000亿元的公司：碧桂园、万科与恒大，它们大部分销园、恒大之

4、类的全国性大地产商，经营领域主要以地级售收入来自三四线城市。问题在于，为何三四线城市房市为主，很少切入县城。然而在2017年，这些全国性大地产销售在2017年能如此火爆？这种火爆的格局能够持地产商迅速切入县城，而且采用了快速拿地、快速开放、续下去吗？快速回笼资金的“快销”模式。在很多县城，全国性大地产笔者认为，三四线城市房地产市场在2017年的热商的热销与当地中小开发商的跑路是并行不悖的。这意味销，背后受到了两个难以持续的因素推动，且背后还蕴着三四线城市的房地产行业集中度正在迅速提升。含了房地产市场行业集中度的快速提高此外，不少报道或调研显示，2017年三四线城

5、市的房。54楼市·家居Property地产热销，其中很大一部分其实是投资盘，而非自住盘控的结果，一方面是大量刚需被限购限贷政策所冻结，。综上所述，2017年三四线城市的房地产热销，受到另一方面则是开发商没有能力去开发新的楼盘（土地限多种不可持续因素的推动，因此注定是不能持续的售、开发商限贷的自然结果）。在这种供求严重失衡的。2017年事实上就是三四线城市房地产市场的最高点，未背景下，未来一线城市的房地产价格走势具有高度不确来则会盛况难再。短期来看，三四线房地产市场将会逐定性。在笔者看来，至少有三种情景。渐降温。中期内，三四线城市房地产可能加速下滑。流情景一：如果

6、宏观经济增速显著下降或地方政府财动性将会是三四线城市房地产市场面临的最大问题。试政收入迅速下滑，导致地方政府放松房地产调控。那想，在老龄化加剧、年轻人流出的背景下，谁再来当么，一旦刚需回到市场，却没有供给来匹配，这自然会“接盘侠”呢？造成房价再度暴涨。但考虑到中国一线城市的房价在全球范围内也已经是非常昂贵的了，房价再次暴涨可能带准一线与二线城市：迅速透支美好未来来的潜在风险无疑是巨大的。情景二：政府在未来一年或一年半时间内放大招，在不久之前，笔者还最看好准一线与二线城市的房一是房产税的出台时间可能早于预期，二是显著增加商地产市场前景。这是因为，一方面，这些城市面

7、临持续品房的供应。当然，笔者注意到了深圳新出台的房地产的人口净流入，另一方面，这些城市的房价水平相对于政策。然而，要让一个城市的房地产市场迅速地从香港城市的人均收入而言，价格并不算贵。然而，过去一年模式切换到新加坡模式，谈何容易？左右时间内，准一线城市与二线城市的房地产市场正在当然，短期内中国政府要出台房产税的话，最大的迅速透支原本美好的未来顾虑很可能是，害怕房产税的出台从根本上逆转了市场。在房地产调控政策下，这些地方政府均严格控制新主体的预期。在这种情况下，大量的卖盘可能出现，由房房价，但对二手房价格没有任何限制。由此导致的结此造成一线城市房价大幅下跌，这可能

8、引发银行体系的果，是这些