2011中级会计实务第四章投资性房地产

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1、第四章投资性房地产本章近三年考点：（1）投资性房地产会计处理的相关规定；（2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产的会计处理；（3）投资性房地产的范围；（4）投资性房地产后续计量的会计处理；（5）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的会计处理等。第一节投资性房地产的定义、特征及范围一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目，投资性房地产主要包括：1.已出租的土地使用权2.持有并准备增值后转让的土

2、地使用权3.已出租的建筑物。【持有并准备增值的建筑物不属于投资性房地产】4.房地产开发企业建好的商品房用于出租（二）不属于投资性房地产的项目1.自用房地产（如：企业经营管理的饭店）；2.作为存货的房地产（如：房地产开发企业准备出售的楼盘）。3.准备出租但没有出租的土地使用权和建筑物；4.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物；5.按照国家有关规定认定的闲置土地。某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的

3、部分，不确认为投资性房地产。【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（AC）。（2009年考题）A．已出租的建筑物B．待出租的建筑物C．已出租的土地使用权D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【例题2·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（BD）。（2007年考题）A.企业拥有并自行经营的饭店【自用房地产】B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房【存货】D.企业持有拟增值后转让的土地使用权*房地产开发企业商品房开发完即转入出租【属于投资性房地产】第二节投资性房地产的确认和初始计量一、外购的投资性房地产的确认和初始计

4、量1.企业外购的房地产，只有购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能确认为投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。2.购入房地产，自用一段时间后改为出租或用于资本增值的，购入时确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。【例题3·单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（A）。A.企业购入的写字楼直接出租B．企业购入的土地准备建造办公楼C．企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值D．企业购入的写字楼自用2年后再出租二、自行建造的投资

5、性房地产的确认和初始计量1.企业自行建造（开发）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括：土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用、分摊的间接费用。2.企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。【例题4·

6、判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（×）【教材例4-2】20×9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。20×9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。20×9年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9000000元；两栋厂房的实际造价均为12000000元，能够单独出售。假设甲公司采用成本模式进行后续计量。土地使用权中

7、的对应部分同时转换为投资性房地产=9000000×（12000000÷24000000）=4500000（元）1）借：固定资产——厂房12000000投资性房地产——厂房12000000贷：在建工程——厂房240000002）借：投资性房地产——已出租土地使用权4500000【把无形资产中的土地转出】贷：无形资产——土地使用权4500000=9000000/2二、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。【教材例4-

8、3】20×9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。