2017中级会计实务第四章投资性房地产

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1、第四章投资性房地产本章内容：123近三年考试情况本章内容结构本章知识讲解近三年考试情况年份题型2016年2015年2014年多选题1题2分判断题1题1分--计算题1题12分合计1题1分1题2分1题12分本章内容结构投资性房地产第一节投资性房地产概述第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量（重点）第四节投资性房地产的转换和处置（重点）第一节投资性房地产的定义、特征及范围一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。具体内容讲解投资性房地

2、产的特征㈠投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产是一个单位的附营业务，而不是一个单位的投资活动。因此，关于投资性房地产的收入与成本都应相应地计入“其他业务收入”与“其他业务成本”，而并非“投资收益”等科目。㈡投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产投资性房地产的特征投资性房地产，该资产的主要持有目的是用于经营性租赁。而若该房地产用于企业经营或管理等自用，则属于“固定资产”或“无形资产”。若该企业是房地产开发企业，持有的土地和建造后的商品房，应作为企业存货来管理。二、投资性房地产的范围（一）属

3、于投资性房地产的项目投资性房地产已出租的土地使用权已出租的房屋建筑物持有增值转让的土地使用权已出租的土地使用权（经营租赁方式）1.已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的土地使用权不属于投资性房地产已出租的房屋建筑（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的建筑物不属于投资性房地产；（3）通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如

4、董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产；（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产持有准备增值后转让的土地持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。【补充例题•判断题】（2016年）企业以经营租赁方式租入后

5、再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。（　　）【正确答案】√【答案解析】企业以经营租赁方式租入的土地使用权，不属于企业的自有资产，转租后不能作为投资性房地产核算。【例4－1】20×9年5月10日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，约定自20×9年6月1日起，甲公司以年租金8000000元租赁使用乙公司拥有的一块400000平方米的场地，租赁期为8年。20×9年7月1日，甲公司又将这块场地转租给丙公司，以赚取租金差价，租赁期为5年。以上交易假设不违反国家有关规定。本例中，对于甲公司而言，这项土地使用权不能确认，也不属于其

6、投资性房地产，对于乙公司而言，自租赁开始日（20×9年6月1日）起，这项土地使用属于投资性房地产。【例4－2】20×9年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期6年，甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。3年后，甲公司连续3年亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。【正确答案】本例中，对甲公司而言，这两间房屋属于以经营租赁方式租入后又转租的建筑物，甲公司并不拥有其产权，因此不能将其确认为投资性房地产。乙公司拥有这两间房屋的产权并以经营租赁方式对外出租，可以将其确认为投资性房

7、地产。（二）不属于投资性房地产的项目1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物(固定资产)和自用土地使用权(无形资产)。例如，企业拥有并自行经营的旅馆，其持有目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆不确认为投资性房地产。2.作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用(即用于生产商品、提供劳务或经营管理)，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出

8、售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。该项房地产自用的部分，以及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。注意房地产投资性房地产非