2012年4月11日长沙京投银泰环球村首战营销策略及执行报告67p

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1、京投银泰环球村首战营销策略及执行报告京投银泰（湖南）置地投资有限公司2012-4-11汇报思路目标审视战争环境首战战略厉兵秣马粮草先行目标审视2012年度目标2012整体目标：2012年销售5亿元、回款4亿元即整体销售面积9万方公寓目标：2012年交房2亿元即公寓至少销售3.6万方，750套以上目标审视货量供应长沙市限购产品1359套，占整体供货的79%，其中公寓产品全线限购公寓+住宅面积分布<90㎡>90㎡小计套数13593631722比重79%21%100%10月可售：住宅1、2栋275套2.8万方5

2、月可售：住宅3、4栋251套2.8万方5月可售：公寓5-8栋1196套5.6万方整体供货量充足，但受限购产品多产品类型可售面积（㎡）套数住宅55812.04526公寓56491.851196商业1层4793.85——2层4665.17——小计住宅+公寓112303.891722商业9459.02——目标审视目标分解+2亿公寓5.6万方，526套住宅售罄3.6万方，750套公寓消化65%3亿住宅5亿=核心目标辅助目标住宅为主，公寓为辅目标审视背景条件现场售楼部开放样板区开放1个月蓄客期开盘6个月持销期小学、

3、幼儿园动工公寓交房劳动东路通车7月4.2112月5月底5月中旬5.1大剧院外展点开放认筹大润发外展点开放首次开盘，将面临无现场展示、无现场接待、项目道路未通车且外展点距离项目地较远的问题，在外展点蓄客仅1个月的条件下，要进行首次开盘；现场售楼部需要在7月才能投入使用，项目道路需年底通车，要确保全年目标，任务相当艰巨。战争环境长沙市整体市场2011年10月起，长沙随着各大城市一起逐渐步入地产寒冬，量价齐跌，已是不争的事实2012年2月-3月初，长沙楼市用“全面拼跌”换取了一段“小阳春”2012年3月中旬开始

4、，温总理讲话以后，楼市再次遇冷2012年4月，春季房交会爆冷，各大品牌开发商无意参展。。。2012年的第一季度，长沙楼市可谓经历了一趟小型过山车的起伏，从各大品牌开发商项目2-3月上门、成交量统计可窥见一斑。近期走势：万科自去年底开始“万人团购”降价促销，成交量一直非常理想，2、3月均取得喜人业绩。而自3月中旬再次开盘后，最近两周的上门、成交量呈递减趋势，降幅达50%。近期动作：1）认购客户抽奖；2）清明期间，返乡置业报销单程车票开盘近期走势：绿地年初开始暗降促销，成交量平平，2月底线上降价促销（购房总价

5、减5万送10年物管费，按揭94，一次性89折）后，周成交达到62套，而其后虽然折扣略有回收，但上门量腰斩，周均成交跌至10套。近期动作：1）取消10年物管费（仍可申请），减少1%优惠；2）送5万元家电基金，按揭95折，一次性9折降价近期走势：2月到3月中旬，上门量保持稳定，虽然价格无明显松动，成交也有所放大，但进入3月下旬，上门量开始锐减，降幅达40%，成交量降幅达42%。近期动作：94㎡婚房团购，一次性97折，按揭98折近期走势：自去年底开始，不断加推+暗降+暖场活动，始终保持不错的上门及成交量，但近两

6、周成交量出现下滑，由35套降至25套/周，上门量下跌至110批/周。近期动作：1）10#栋开盘，价格由年初的5100下探至47002）老狼演唱会3)“淘房季”300套房源，3000万巨惠，明降促销近期走势：前期推广“文艺范”调性使得市场接受度有限，最近两周大打“高品质、性价比”，重获市场关注。3月有加推，上门量暴增，由周均100批，增至约200批/周，但加推后成交呈现下滑近期动作：1）一见倾城相亲活动2）营销系统供应商会议（产品推介会）开盘近期走势：前期动作不大，由于近两周蓄客、开盘，上门量大幅度上升，以

7、团购名义降价，开盘实收均价6300（精装供暖），较去年底价格下降400元/㎡，成交144套近期动作：以“千人大团购”名义蓄客开盘小结：近两周，除中海国际社区、时代倾城为开盘加推集中蓄客有较大动作，能继续保持上门量外，大多数品牌开发商项目上门及成交量均呈现较大幅度下滑，“三月小阳春”出现降温。市场掉头向下，“以价换量”仍是促成成交的关键因素。加推战争环境区域住宅市场A、高铁新城近年来发展快速，透支高铁概念，推高价格实现：当前均价6000-7300元/平，仅次于中心城区河西岳麓区4500-6000中心城区80

8、00-8500省府片区5600-6500高铁新城6000-7000价格（元/平）6000河西岳麓区域中心城区80008500省府区域5600高铁新城6000700045006500B、淡市下高铁新城同样陷入困境，曾一度进入价速僵持期；在万科金域华府降价取得喜人业绩后，部分项目跟进降价促销，在2-3月均有所斩获。项目当前价格（元/平）降价促销活动当前月均去化速度(套/月)万科金域华府7800（精装，团购价）万人团购86折150新