2012年2月泊头龙湾国际城前期营销策划报告-79p

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1、一、本体分析二、市场理解三、营销策略四、推广策略五、营销保障目录一、本体分析目录3、价值体系4、SWOT分析用地范围交通现状裕华路北环路西环路京福公路建设路解放路胜利路新华街龙华街安顺街胜利街和平街新兴街红旗街友谊路交通大街武港公路本案本案内部条件：地块东部为赵古屯村，西部为农田，地块内有大面积水域。本案周边条件：地块位于新城区边界，东南侧有裕华路与环城西路交通方便，周边用地多为农田。本案交通条件：临近中心城区，地块紧邻302省道，裕华路的西端，向西尚未继续修建，具有良好的发展条件。本体分析3、价值体系4、SWOT分析项目基础指标总占地面积808200㎡住

2、宅建筑面积752800㎡容积率：1.47绿地率30%停车位8577个建筑密度30%总套数6580容纳人数23030本案建筑形式以高层、多层、双拼及类独栋等为主；规划建设一个国际化且具特色的水上商业中心，包含星级酒店、餐饮、影院、游乐场、KTV及形象展示等为主的综合配套区；多功能中心公园为城市中的休闲活动场所。本体分析3、价值体系4、SWOT分析内部配套产品园林景观细节服务体验物业交通便利区位新古典风示范体系前期进驻城市新核心业态划分现场接待品牌实力配套完备本体分析3、价值体系4、SWOT分析地块内部平整，拆迁无难度；周边配套以市政老设施为主，较为健全；以大

3、型公益活动引领泊头市场的体验营销；当地第一大盘，新城市中心，都市新名片。优势本体分析开发周期长，对未来政策走势尚不明朗。；城中村改造项目，区域认可度不高；周围休闲、娱乐设施少，集中于市中心地段；劣势3、价值体系4、SWOT分析本体分析周边竞品较少，现仅有“水钢琴”项目；区内低品质项目多，中高端项目缺失；泊头市大量改善型需求的客户欲望并未激发出来；机会3、价值体系4、SWOT分析本体分析现阶段均价在3000-4000元间，客户普遍持观望态度，对于4000元/㎡以上的项目购房者心里抗性加大；在售楼盘销售周期普遍较长，城市整体供应量大；沧州市中高端项目对泊头客户

4、有一定的分流情况；在客群有限的状况下，泊头市新盘项目层出不穷，未来竞争将激烈。威胁3、价值体系4、SWOT分析本体分析本案自身优势并非特别明显，而劣势和威胁主要来自市场层面，在市场大环境并不明朗的情况下，坚持产品为王，放大机会点和项目自身优势来应对市场威胁和劣势。3、价值体系4、SWOT分析本体分析二、市场理解目录泊头市城区建城面积已由解放初的不足4平方公里发展到21.5平方公里。先后拓宽、翻修了解放路、胜利路、裕华路、建设大街、红旗大街等主要街道，修筑了大型桥梁5座，立交桥2座。市容市貌有很大改观。道路铺装面积160．1万平方米。市内公交线路12条。出租

5、汽车公司两个，出租车300辆。大型商场4个，KFC一个，商业住宅小区36个。市场理解泊头市城市步伐项目整体定位建议楼盘户型区间价格（元/㎡）交房时间总建筑面积销售情况冀泰丽景60-140㎡最低36202013年9月36万㎡一期20%大元首府85-176㎡均价4500准现房13万㎡一期30%水钢琴80-130㎡均价34002013年12月24万㎡一期35%上河城80-130㎡均价43502013年6月--60%万和·书香园80-110㎡均价3700元/㎡2012年5月底----西苑名筑70-140㎡均价3400元/㎡一期2012年9月30日----大元首府上

6、河城水钢琴冀泰丽景万和·书香园本案西苑名筑市场理解部分在售楼盘汇总个案分析——冀泰丽景楼盘冀泰丽景项目位置泊头市解放路运河东岸最低单价3620元/㎡入住时间2013年开发商沧州冀泰房地产开发有限公司主力面积二居74㎡-90㎡三居108㎡-112㎡建筑风格artdeco项目类型高层、共21栋配套设施双语幼儿园、高端会所、双商业街售楼电话0317-8106666/8107777市场理解个案分析——大元首府楼盘大元首府项目位置泊头市解放西路与安顺街交叉口东北角最低单价4400元/㎡入住时间2013年5月开发商沧州开元房地产开发有限公司主力面积85-176㎡建筑风

7、格现代简约项目类型高层、共918户当期352户共8栋配套设施处于市中心，配套齐全售楼电话0317-8352777，8359777市场理解个案分析——水钢琴楼盘水钢琴项目位置泊头市裕华西路与永安大街交口最低单价3400元/㎡入住时间2013年5月开发商沧州开元房地产开发有限公司主力面积80-130㎡建筑风格现代新中式项目类型高层12栋、多层15栋配套设施泊头市行政服务中心、中学城、汽车总站、泊头市第一幼儿园、市医院、职教中心。售楼电话0317-8108888/8109999市场理解A、整体市场销售状况一般，多数客户购房持谨慎态度B、在售项目较少，本案所处区域

8、竞品仅有水钢琴C、均价在3400-4500元间，对于4000元/㎡